SATOn tilinpäätöstiedote 2024: Asuntomarkkina vähitellen normalisoitumassa, suotuisaa kehitystä kaikilla osa-alueilla
7.2.2025
SATO Oyj, tilinpäätöstiedote 7.2.2025 klo 09.00
Yhteenveto ajalta 1.1.–31.12.2024 (1.1.–31.12.2023)
Taloudellinen vuokrausaste parani ja oli 95,5 % (94,9).
Liikevaihto oli 304,1 milj. € (288,4).
Nettovuokratuotto kasvoi ja oli 214,4 milj. € (198,7).
Tulos ennen veroja parani ja oli 105,4 milj. € (-185,8).
Tulokseen sisältyvä realisoitumaton sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 12,0 miljoonaa euroa (-249,3).
Asuntoinvestoinnit olivat 48,6 milj. € (150,0).
Sijoitettu pääoma oli 4 582,1 milj. € (4 610,4).
Sijoitetun pääoman tuotto oli 4,0 % (-2,5).
Osakekohtainen tulos oli 1,04 € (-2,72).
Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että osinkoa ei jaeta tilikaudelta 2024 (0,00 euroa/osake vuodelta 2023).
Yhteenveto ajalta 1.10.–31.12.2024 (1.10.–31.12.2023)
Taloudellinen vuokrausaste oli 95,7 % (94,8).
Liikevaihto oli 77,1 milj. € (73,5).
Tulos ennen veroja oli 21,9 milj. € (-91,6).
Tulokseen sisältyvä realisoitumaton sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 1,1 milj. € (-109,3).
Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 16,9 milj. € (57,3).
Osakekohtainen tulos oli 0,20 € (-1,30).
Toimitusjohtaja Antti Aarnio:
Katsausvuosi 2024 oli edeltäjänsä tapaan haastava. Vuokra-asuntojen ylitarjonta, kuluttajien heikko luottamus, korkea korkotaso ja yleinen taloudellinen epävarmuus haastoivat asuntovuokrauksen toimijoita. Vaikka asuntorakentaminen oli historiallisen alhaisella tasolla, aiemmin valmistuneita uudiskohteita oli yhä markkinoilla odotettua enemmän ja kilpailu hyvistä vuokralaisista jatkui kovana. Haastavasta markkinatilanteesta huolimatta SATOn taloudellinen vuokrausaste ja asiakastyytyväisyys paranivat vuoden takaiseen verrattuna.
Oman toimintamme tehostaminen ja tehdyt säästötoimenpiteet paransivat nettovuokratuottoamme. Organisaatiomme on nyt sopeutettu vastaamaan vallitsevaa toimintaympäristöä ja kiinteät kulumme alenevat noin miljoona euroa. Suurin osa säästöistä toteutuu vuonna 2025. Nettovuokratuoton myönteiseen kehitykseen vaikuttivat katsausvuonna myös maltilliset vuokrantarkistukset ja vuokrausasteen nousu.
Yhtiön omavaraisuusaste ja tase vahvistuivat. Vuoden 2023 lopussa käynnistetty osakeanti päättyi helmikuussa, ja saimme annista noin 200 miljoonan euron bruttovarat. Vuoden 2024 aikana uutta pitkäaikaista rahoitusta nostettiin yhteensä 800 miljoonaa euroa, minkä ansiosta vuoden 2025 rahoitustarpeemme on nyt katettu. Luottoluokittaja S&P Global Ratings vahvisti marraskuussa SATOn BBB-tason luottoluokituksen vakain näkymin.
Katsausvuoden aikana talouden epävarmuus jatkui, vaikka korkealla pysytellyt inflaatio kääntyi vihdoin laskuun. Euroopan Keskuspankki aloitti kesäkuussa ohjauskoron laskemisen ja jatkoi koronlaskulinjalla loppuvuoden aikana, mikä tulee vaikuttamaan positiivisesti SATOn rahoituskuluihin. Vuonna 2025 talouden on ennustettu kääntyvän maltilliseen kasvuun. Mikäli työllisyys ja kuluttajien luottamus kohenevat, odotamme sen vaikuttavan myönteisesti vuokra-asuntomarkkinan kehitykseen. Näkymiä varjostavat kuitenkin geopoliittiset sekä työmarkkinoiden kehitykseen liittyvät epävarmuudet.
Viime vuosina kilpailutilanne vuokranantajien välillä on ollut tiukkaa, kun runsas asuntotarjonta on ylittänyt kysynnän. Uudisrakentaminen jatkuu edelleen ja muun muassa pääkaupunkiseudulla oli vuoden lopussa rakenteilla vielä noin 6 000 vuokrakäyttöön tulevaa asuntoa. Ylitarjonnan seurauksena vuokrankorotukset ovat jääneet jälkeen todellisista kustannuksista. Ylläpidon kohonneet kulut voivat näkyä jatkossa nousevina vuokrina samalla, kun asuntotarjonta pienenee.
Katsausvuoden aikana SATOlle valmistui 349 uutta ja 56 peruskorjattua vuokrakotia. Joulukuussa 2024 valmistunut Peijinkuja 10 on toistaiseksi viimeinen uudiskohteemme, sillä lokakuussa 2022 tehdyn päätöksen mukaisesti SATO pidättäytyy edelleen uudiskohdehankkeiden käynnistämisestä.
Jatkoimme vuoden aikana digitaalisten palveluidemme kehittämistä ja asukkaidemme palveluportaali, OmaSATO, päivitettiin. Samaan aikaan, kun siirrämme asiointia verkkoon, olemme investoineet kiinteistöillämme työskentelevien omien talomestareidemme ja palvelupäälliköidemme osaamiseen ja heidän kykyynsä kohdata asukkaamme niin tavallisessa arjessa kuin vaikeissakin tilanteissa. Haluamme varmistaa, että asiakkaat saavat yhtenäisen, tasalaatuisen palvelukokemuksen kaikissa kohtaamisissaan meidän satolaisten kanssa.
Saamamme asiakaspalaute on ollut pääosin erinomaista ja asumisen aikaista asiakastyytyväisyyttä mittaava NPS-lukumme parani 27:ään. Erilaisia asiointitilanteita mittaava NPS oli 57. NPS-tulokset ovat SATOn mittaushistorian parhaat. Kireästä kilpailusta huolimatta onnistuimme parantamaan myös taloudellista vuokrausastettamme. Se oli koko vuonna 95,5 % (94,9).
Jatkoimme katsausvuoden aikana vastuullisuusohjelmamme viitoittamalla tiellä. Mahdollistamme asukkaillemme vastuullisen tavan asua ja kannustamme heitä tekemään arjessaan valintoja, jotka vähentävät kulutusta ja edistävät kiertotaloutta. Syksyllä järjestimme luonnon monimuotoisuuskoulutuksen lähes 70:lle asiakasrajapinnassa ja yhtiön eri toimintojen johdossa työskentelevälle satolaiselle. Tavoitteenamme on hidastaa omalta osaltamme luontokatoa ja parantaa luonnon monimuotoisuutta rakennuttamisessa ja nykyisten kiinteistöjemme alueilla.
Katsausvuoden aikana julkaisemamme hiilitiekartta ohjaa toimintaamme kohti hiilineutraalia käytönaikaista energiankulutusta. Lisäsimme suunnitelmamme mukaisesti maalämmön käyttöä kiinteistöissämme ja saimme päätökseen aurinkovoimaloiden asennukset 23:een asuintaloon. Vuonna 2024 kiinteistöissämme paikallisesti tuotetun aurinkosähkön laskennallinen tuotto vastasi noin 400 kerrostaloasunnon vuosittaista sähkönkulutusta.
Kiinteistöalan vastuullisuusvertailuja tekevä Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) arvioi SATOn vastuullisuustyön kolmen tähden ja Green Star -tunnuksen arvoiseksi. Katsausvuoden aikana menestyimme erityisen hyvin sosiaalisen vastuun arvioissa.
SATO on jo kolmatta kertaa Great Place To Work® -sertifioitu yritys ja sijoituimme Suomen Parhaat työpaikat -listauksessa upeasti kuudenneksi. Olen erittäin ylpeä ja kiitollinen tästä tunnustuksesta, joka on osoitus pitkäjänteisestä, onnistuneesta työstä SATOn kulttuurin ja työntekijäkokemuksen kehittämiseksi. Satolaiset ovat ylpeitä tekemästään työstä ja kokevat sen merkitykselliseksi. Vuoden 2024 lopussa tehdyssä kyselyssä 90 % henkilöstöstä kertoi pitävänsä SATOa kokonaisuudessaan todella hyvänä työpaikkana. Myös ensimmäistä kertaa mitattu eNPS-suositteluindeksi oli poikkeuksellisen korkea, 61,4.
SATO on toimialamme tunnetuin brändi. Vuoden 2024 lopun tilastojen mukaan SATO oli ensimmäinen mieleen tuleva vuokranantaja viidennekselle vastaajista. Lisäksi yli 40 % vastaajista mainitsi SATOn spontaanisti ja yli 80 % tunnisti yrityksen valmiiksi annetuista vaihtoehdoista. Tältä pohjalta on hyvä jatkaa työtä tunnettuutemme eteen.
Yhtiömme täyttää tänä vuonna kunniakkaat 85 vuotta. Olemme olleet keskeisessä roolissa sodan jälkeisen Suomen jälleenrakentamisessa ja vuokra-asumisen edellytysten luomisessa. Tämän päivän kaupungistuvassa Suomessa haluamme tarjota 44 000 asukkaallemme turvallisen, viihtyisän ja vastuullisen tavan asua.
Vuosi 2024 oli meille monin tavoin haastava. Olen kuitenkin valtavan tyytyväinen siihen, miten onnistuimme keskittymään olennaiseen ja varmistamaan hyvän tuloksen kaikilla mittareillamme mitattuna. Kiitän lämpimästi satolaisia, yhteistyökumppaneitamme ja SATOkodeissa asuvia asukkaitamme hyvästä yhteistyöstä.
Hallituksen toimintakertomus 1.1.–31.12.2024
Toimintaympäristö
Katsausvuonna 2024 SATOn toimintaympäristö säilyi haastavana. Asuntotoimialaan vaikuttivat edelleen jatkunut vuokra-asuntojen runsas tarjonta sekä taloudellinen epävarmuus. Epävarmuutta lisäsivät alkuvuoden työtaistelutoimenpiteet, negatiivinen talouskasvu, heikentynyt työllisyystilanne ja Euroopan keskuspankin tiukka korkopolitiikka. Myös geopoliittiset haasteet kuten Ukrainan sota, globaalit jännitteet sekä kauppapoliittiset päätökset ja asetetut pakotteet vaikuttivat toimintaympäristöömme.
Kokonaisinflaatio euroalueella on hidastunut selvästi katsauskauden aikana ja se oli loppuvuonna 2024 noin 2 %:n tasolla. Palveluiden hintojen nousu on pitänyt pohjainflaation Euroopan keskuspankin asettaman tavoitteen yläpuolella. Suomessa inflaatio on ollut euroalueen matalinta. Alentuneen inflaation seurauksena Euroopan keskuspankki aloitti koronlaskut kesäkuussa ja jatkoi koronlaskulinjalla loppuvuoden ajan. Markkinat odottavat ohjauskoron laskevan edelleen vuoden 2025 aikana.
Talouden luottamusluvut ovat pysyneet matalalla tasolla, vaikka inflaatio hidastui merkittävästi. Kuluttajien heikko luottamus näkyi varovaisuutena kulutuksessa ja vuokra-asuntojen valinnassa. Myös asumistukipolitiikassa tehdyt muutokset saattavat ohjata kuluttajia etsimään nykyistä edullisempia asuntoja, mikä näkyi katsauskaudella pienempien asuntojen kysynnän kasvuna.
Asuntojen uudisrakentaminen on historiallisen alhaisella tasolla. Pitkälti korkotuetun asuinrakentamisen volyymin kasvun takia aloitettujen hankkeiden määrä on kuitenkin kääntynyt loivaan nousuun. Valmistuneiden asuntojen määrä on kuluvan vuoden aikana supistunut selvästi, mutta aiempien vuosien pitkän ajan asuntotarpeen ylittävä uudiskohdetuotanto pitää yllä vuokra-asuntojen ylitarjontaa kasvukeskuksissa. Ylitarjonnan sulaminen on ollut aiemmin arvioitua hitaampaa ja kilpailu hyvistä vuokralaisista jatkuu. Rakentamisen murros voi tulevaisuudessa johtaa asuntojen ylitarjonnasta kasvukeskuksien asuntopulaan.
Suomen talous on siirtymässä hitaan kasvun vaiheeseen. Palkankorotukset, hidastunut inflaatio ja korkojen asteittainen lasku parantavat kuluttajien ostovoimaa. Myös työllisyyden odotetaan paranevan talouskasvun kiihtyessä. Vuonna 2025 bruttokansantuotteen odotetaan kasvavan noin 1 %. Näkymiä varjostavat geopoliittiset sekä työmarkkinoiden kehitykseen liittyvät epävarmuudet.
Vuokralla asuvien asuntokuntien määrä ylitti miljoonan rajan vuonna 2023. Vuoden 2023 lopussa vuokralla asui 1,02 miljoonaa asuntokuntaa, 36 % kaikista asuntokunnista. Määrä nousi 2,2 % vuotta aiemmasta ja 6 % vuodesta 2010. Vuokralla asuminen on yleistynyt samaan aikaan, kun asuntokunnat ovat pienentyneet. Yhden tai kahden huoneen asunnoissa asuvista asuntokunnista noin 63 % asui vuonna 2023 vuokralla.
Kaupungistumiskehitys jatkuu ja tiivis kaupunkimainen asuminen kasvattaa yhä suosiotaan. Vuokra-asunnoille on kysyntää kasvukeskuksissa hyvien joukkoliikenneyhteyksien ja palveluiden lähellä. Suurista kasvukeskuksista pääkaupunkiseutu, Tampere ja Turku jatkavat voimakasta kasvuaan. Pääkaupunkiseudun muuttovoitto vuonna 2023 oli 2000-luvun suurin: 23 500 henkilöä. Vuonna 2024 muuttoliike jatkui vahvana ja pääkaupunkiseudun muuttovoitto oli noin 16 000 henkilöä syyskuun lopulla. Helsingin metropolialueen ennustetaan kasvavan vuoteen 2040 mennessä yli 200 000 uudella asukkaalla.
Jo lähes 80 % pääkaupunkiseudun asukkaista asuu 1–2 henkilön kotitalouksissa, ja pienten kotitalouksien määrä kasvaa edelleen. Maahanmuuttajien osuuden odotetaan kasvavan pääkaupunkiseudulla nykyisestä 17 %:sta 25 %:iin vuoteen 2030 mennessä. Vanheneva väestö siirtyy kasvukeskuksien palveluiden piiriin ja asumiselta odotetaan yhä enemmän palveluita. Väestörakenteen muutos ja omistusasuntojen hintakehitys luovat vakaan pohjan vuokra-asuntojen kysynnälle erityisesti pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa.
Kilpailu hyvistä vuokralaisista pysyi katsausvuoden aikana kireänä ja vuokrankorotukset jäivät maltillisiksi, kun vuokranantajat eivät pystyneet siirtämään todellisia kustannusten nousuja vuokriin. Ylläpidon ja rahoituksen kohonneet kustannukset tulevat näkymään nousevina vuokrakuluina samalla, kun vuokra-asuntotarjonta vähenee.
Palkansaajien tulojen kehityksen, kotitalouksien patoutuneiden asuntotarpeiden ja uudisasuntotuotannon vähentymisen uskotaan lisäävän vuokrakotien kysyntää. Myös taloudellinen epävarmuus voi vaikuttaa positiivisesti vuokra-asuntojen kysyntään, sillä vuokra-asumisen houkuttelevuuden ennustetaan kasvavan aiemmin omistusasuntoa etsineiden keskuudessa.
Strategia
SATO on asuntosijoitusyhtiö ja omistamme 25 849 vuokrakotia pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. Yhtiömme strategia keskittyy asiakaskokemuksen jatkuvaan parantamiseen, vastuullisuuteen ja kestävään asumiseen sekä satolaisiin.
Haluamme olla läsnä asiakkaidemme arjessa, jotta voimme tarjota heille onnistuneen asiakaskokemuksen. Rakennutamme kestäviä kotitaloja ja huolehdimme niistä elinkaariperiaatteiden mukaisesti. Pitkäjänteisesti kannattava liiketoiminta mahdollistaa vastuullisen toimintamme.
Satolaiset ovat tärkein voimavaramme. Työhyvinvointi, innostava työntekijäkokemus ja valmentava johtaminen kannustavat satolaisia kehittämään, kehittymään ja rakentamaan tulevaisuuden SATOa.
Mittaamme onnistumistamme strategisten mittareiden avulla. Pyrimme parantamaan asukkaidemme nettosuositteluhalukkuutta (NPS), säilyttämään Investment Grade -luottoluokituksen ja saavuttamaan asetetun tavoitteen mukaisen pääoman tuottotavoitteen (8 %).
Liikevaihto ja tulos
Vuonna 2024 konsernin liikevaihto oli 304,1 miljoonaa euroa (288,4). Liikevoitto oli 185,6 miljoonaa euroa (-113,6). Liikevoitto ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta oli 173,6 miljoonaa euroa (135,7). Käyvän arvon muutos oli 12,0 miljoonaa euroa (-249,3).
Nettorahoituskulut olivat yhteensä -80,1 miljoonaa euroa (-72,2). Tulos ennen veroja oli 105,4 miljoonaa euroa (-185,8). Operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta) oli 88,2 miljoonaa euroa (32,9). Osakekohtainen tulos oli 1,04 euroa (-2,72).
Taloudellinen asema ja rahoitus
Konsernin taseen loppusumma oli joulukuun lopussa yhteensä 5 059,6 miljoonaa euroa (5 085,0). Oma pääoma oli 2 599,8 miljoonaa euroa (2 435,0). Osakekohtainen oma pääoma oli 30,63 euroa (43,01).
Konsernin omavaraisuusaste oli vuoden lopussa 51,4 % (47,9). Uutta pitkäaikaista rahoitusta nostettiin 800,0 miljoonaa euroa (255,0) ja luototusaste oli joulukuun lopussa 38,6 % (42,4). Konsernin oman pääoman tuotto oli 3,3 % (-6,3). Sijoitetun pääoman tuotto oli 4,0 % (-2,5).
Rahavarat olivat joulukuun lopussa 31,3 miljoonaa euroa (7,0). Korolliset velat olivat joulukuun lopussa 1 970,1 miljoonaa euroa (2 159,2), josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 865,7 miljoonaa euroa (2 044,0). Lainaerittely on yhtiön tilinpäätöksen liitetietojen kohdassa 25. Kertomusvuoden lopussa lainakannan keskikorko oli 3,7 % (3,4). Nettorahoituskulut olivat yhteensä -80,1 miljoonaa euroa (-72,2). Lainakannan keskimaturiteetti oli 3,8 vuotta (2,8).
Korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli -6,2 miljoonaa euroa (-13,4). Reaalivakuudettoman rahoituksen osuus oli 69,5 % kaikista lainoista. Reaalivakuudesta vapaan omaisuuden osuus oli vuoden lopussa 73,0 % koko taseesta.
Osakeanti
Vuoden 2023 lopussa käynnistetty osakeanti päättyi helmikuussa, ja saimme annista noin 200 miljoonan euron bruttovarat. Yhtiön osakkeiden lukumäärä nousi osakeannin myötä 28 279 377 osakkeella 56 783 067 osakkeesta 85 062 444 osakkeeseen.
Konsernirakenne
SATO Oyj on SATO-konsernin emoyhtiö. Emoyhtiöllä oli kertomusvuoden lopulla yhteensä 11 (13) liiketoimintaa harjoittavaa tytäryhtiötä. Vuoden aikana toteutettiin sulautumisia konsernirakenteen selkeyttämiseksi.
SATO Oyj:n enemmistöomistaja on Balder Finska Otas AB, jonka emoyhtiö on Tukholman pörssissä noteerattu Fastighets AB Balder.
Asuntoliiketoiminta
Asuntoliiketoimintamme keskittyy vuokraukseen, asiakaspalveluun, elinkaarihallintaan ja ylläpitoon. Tavoitteenamme on varmistaa nopea ja tehokas vuokraus asunnontarvitsijoille sekä vakaa kassavirta konsernille. Panostamme ensiluokkaisen asiakaskokemuksen rakentamiseen kaikissa kohtaamispisteissä, niin fyysisissä kuin digitaalisissakin.
Laadukas kiinteistöjen ylläpito ja säännöllinen, ennaltaehkäisevä huolto varmistavat asumisviihtyvyyden, asuntojen kunnon ja niiden arvon säilymisen.
Katsausvuoden lopussa SATOlla oli noin 44 000 asiakasta. Taloudellinen vuokrausasteemme parani edelliseen vuoteen verrattuna ja se oli katsausvuonna 95,5 % (94,9). Markkinoille valmistui runsaasti uusia vuokra-asuntoja, mikä lisäsi asukkaiden valinnanvaraa. Asuntojen vuokraus hidastui ja kilpailutilanne vuokranantajien kesken pysyi kireänä kaikilla toimialueillamme.
Vuonna 2024 olemme keskittyneet erityisesti palveluprosessien tehostamiseen, toiminnan tasalaatuisuuden vahvistamiseen sekä uusien toimintamallien ja käytänteiden kehittämiseen ja niiden laaja-alaiseen käyttöönottoon. Mittaamisen ja raportoinnin kehittäminen on ollut keskeinen osa toimintaamme, ja olemme myös luoneet uusia työkaluja, jotka parantavat toiminnan ennakoitavuutta.
Haluamme olla tiiviisti läsnä asiakkaidemme arjessa ja tarjota ensiluokkaista asiakaspalvelua. Palvelemme asiakkaitamme useissa eri kanavissa ja jopa 20 eri kielellä. Henkilökohtaisen palvelun lisäksi asiakkaamme voivat asioida sato.fi-sivuston palveluchatissä, jossa apua tarjoaa myös 24/7 SATObotti. Digitaalisia palveluita kehitämme aktiivisesti yhteistyössä asiakkaidemme ja oman henkilöstömme kanssa.
Katsausvuoden aikana kehitimme aktiivisesti SATOn talomestarimallia. Vuoden lopussa talomestariorganisaatiossamme työskenteli 67 talomestaria ja 6 tiiminvetäjää, joiden pääasiallisena tehtävänä on huolehtia kotitalojemme viihtyisyydestä ja kunnossapidosta yhdessä kiinteistöhuoltoyhtiöiden kanssa. Talomestarimalli on käytössä kaikissa SATOn kokonaan omistamissa kohteissa pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa.
Asukkaidemme asiakaskokemus muodostuu monista tekijöistä, kuten oman kodin toimivuudesta, muuttotilanteista sekä satolaisten kohtaamisista digitaalisesti ja kasvotusten. Olemme panostaneet ensiluokkaisen asiakaskokemuksen rakentamiseen kehittämällä palveluprosessejamme. Niiden avulla pystymme varmistamaan tasalaatuisen ja saumattoman asiakaskokemuksen kaikissa kohtaamispisteissä kanavasta riippumatta.
Jatkoimme vuonna 2023 käyttöön otetun Hyvän kohtaamisen konseptin kehittämistä. Konsepti sanoittaa arvojemme mukaisen tavan kohdata toisemme, asiakkaamme, kumppanimme ja muut sidosryhmämme.
Asiakaskokemuksen mittaamista ja raportointia olemme kehittäneet merkittävästi. Vuonna 2024 jatkoimme Net Promoter Score (NPS) -nettosuositteluindeksin käyttöä. Asumisen aikainen NPS oli 27 (23) ja erilaisia asiointitilanteita mittaava NPS 57 (53). Jälkimmäinen luku perustuu asiakkaidemme arvioihin eri kohtaamispisteissä, kuten asiakaspalvelun puheluissa, talomestareiden huoltokäynneillä, myynnin tekemissä asuntotarjouksissa sekä asuntonäytöissä.
Taloudellinen vuokrausasteemme oli katsausvuoden päättyessä 95,5 % (94,9). Vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus oli 28,7 % (26,8). Vuokratuotot nousivat 5,4 % ja olivat 304,1 miljoonaa euroa (288,4). SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat olivat katsausvuoden lopussa 18,40 euroa/m2/kk (18,08). Asuntojen nettovuokratuotto oli 214,4 miljoonaa euroa (198,7).
Sijoituskiinteistöt
SATOn omistuksessa oli 31.12.2024 yhteensä 25 849 asuntoa (25 468). SATOlle valmistui kertomusvuonna 349 vuokra-asuntoa (978) ja vuoden lopussa rakenteilla ei ollut enää yhtään vuokra-asuntoa (349). Realisoituja asuntoja oli 1 (530) kappaletta.
Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen käytettiin 40,4 miljoonaa euroa (99,1). Peruskorjauksesta valmistui kertomusvuonna 56 asuntoa (545) ja peruskorjauksessa oli yhteensä 0 asuntoa (56).
Käypä arvo
Liiketoimintamme keskeinen tarkoitus on vuokra-asuntojemme arvon kasvattaminen. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille ja asuntokokoihin, joihin kohdistuvan vuokra-asuntokysynnän odotetaan pitkällä tähtäimellä kasvavan. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.
Sijoituskiinteistöjemme käypä arvo oli 31.12.2024 yhteensä 4 971,4 miljoonaa euroa (4 885,7). Sijoituskiinteistöjen arvon muutos, johon sisältyy tilikauden investoinnit ja realisoinnit, oli 85,7 miljoonaa euroa (-158,5).
Arava- ja korkotukilainoilla rahoitettujen kohteiden käypä arvo tuottoarvomenetelmää käyttäen olisi noin 250 miljoonaa euroa korkeampi kuin nykyinen arvo.
Ulkopuolinen asiantuntija JLL Finland Oy (JLL) antaa puolivuosittain lausunnon SATOn sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksessä soveltamista arviointimetodeista, lähdeaineiston hyväksyttävyydestä ja arvioinnin laadusta sekä luotettavuudesta. Viimeisin JLL:n antama lausunto on annettu 31.12.2024 tehdystä arvonmäärityksestä. Käyvän arvon määrityksen perusteet on esitetty tilinpäätöksen liitetiedoissa.
Vuoden lopussa asuntojen arvosta noin 86,3 % oli pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 7,9 % Tampereella ja 5,8 % Turussa.
Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys
Investointitoiminnalla hallinnoidaan asuntosalkkua ja luodaan edellytykset kasvulle. SATO on investoinut 2000-luvulla vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin yhteensä yli 3,9 miljardia euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja. Kiinteistökehityksellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille. Nykyisten vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään korjaustoiminnalla, jolla lisätään myös asumisviihtyvyyttä ja parannetaan energiatehokkuutta.
Voimakkaana jatkuvan kaupungistumisen tuloksena SATO panostaa Helsingin, Espoon ja Vantaan lisäksi myös pääkaupunkiseudun kehyskuntiin sekä Tampereelle, Turkuun ja niiden ympäristökuntiin. Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat vuonna 2024 48,6 miljoonaa euroa (150,0). Katsauskauden investoinneista 90,2 % kohdistui pääkaupunkiseudulle. Uudisasuntojen osuus investoinneista oli 39,4 %. Lisäksi SATOlla oli 31 joulukuuta 2024 sitovia hankintasopimuksia 1,3 miljoonan euron arvosta (16,2). Katsauskaudella vuokra-asuntoja realisoitiin 1 (530). Arvoltaan tämä oli 0,1 miljoonaa euroa (52,6).
Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli katsausvuoden lopussa 66,6 miljoonaa euroa (44,3). Uusia tontteja hankittiin SATOn omistukseen joulukuun 2024 loppuun mennessä 26,5 miljoonalla eurolla (0,8).
Oman asuntokannan tonteille SATOlla on rakennusoikeutta noin 1 650 asuntoa varten. Pidemmän aikavälin tavoitteena on hyödyntää olemassa olevaa infrastruktuuria, tiivistää kaupunkirakennetta ja tuoda lisää asukkaita palvelujen ja hyvien joukkoliikenneyhteyksien äärelle.
Teemme kaupunkikehitystä yhdessä kaupunkien ja muiden toimialan toimijoiden kanssa. Kaupunginosien kehittäminen palvelee paitsi tulevia uusien asuntojen asukkaita myös nykyisiä asukkaita, kun palvelut paranevat ja kaupunkiympäristö kehittyy. SATOlla on pitkäaikaisena kiinteistöjen omistajana, asuntosijoittajana ja vuokranantajana halu rakentaa viihtyisiä, turvallisia ja monimuotoisia naapurustoja. Tarjoamme asukkaillemme vastuullisen tavan asua ja kannustamme heitä kestäviin valintoihin arjessa. Rakennamme ja ylläpidämme kotitaloja taloudellisesti järkevällä tavalla ja minimoimme toimintamme ympäristövaikutuksia.
Kertomusvuonna jatkoimme muun muassa Helsingissä Itäkeskuksen ja Kirkkonummella Sarfvikin alueen kehittämistä. Helsingissä olemme mukana kehittämässä Puotilan metroaseman alueesta sekä Puhoksen ja Stoan alueesta uutta Itä-Helsingin keskustaa. Kirkkonummella olemme käynnistämässä SATOn aiemmin kehittämän Sarfvikin alueen pohjoisosan osayleiskaavoitusta yhdessä Kirkkonummen kunnan ja alueen muiden merkittävien maanomistajien kanssa. Tulevina vuosikymmeninä Espoonlahden rannalle on tavoitteena rakentaa uusi moderni, viihtyisä ja ekologinen uusi kaupunkialue. SATOlla on lisäksi käynnissä useita kehityshankkeita Espoossa, Helsingissä, Järvenpäässä, Kirkkonummella, Tampereella, Turussa ja Vantaalla.
Vahvistimme vuoden aikana tonttivarantoamme hankkimalla kaksi suurempaa tonttikokonaisuutta Helsingin Viikistä ja Myllypurosta, jotka mahdollistavat tulevaisuudessa n. 500–550 uuden asunnon toteutuksen.
SATOn kehittämiltä alueilta myytiin rakennusliikkeille ja muille kumppaneille tontteja, jotka mahdollistavat noin 400 omistus- ja vuokra-asunnon rakentamisen ja edistävät näin asuinalueiden monipuolista kehittämistä.
Katsausvuoden aikana SATOlle valmistui 349 (978) uutta vuokra-asuntoa. Asuntoja valmistui Tuusulassa Hyrylään ja Espoossa Finnooseen. Lisäksi katsauskauden aikana hankittiin valmiita ja rakenteilla olevia asuntoja 33 kappaletta (0).
Korjaamme omistamiamme vuokrakoteja ja -taloja elinkaariperiaatteiden mukaisesti. Peruskorjauksesta valmistui 56 asuntoa Helsingissä Kalliossa.
Uusien rakennushankkeiden aloitukset ovat olleet koko toimialalla historiallisen alhaisella tasolla. Uusien vuokra-asuntojen tarjonta väheneekin voimakkaasti tulevina vuosina. Teimme syksyllä 2022 päätöksen, ettemme aloita toistaiseksi uusia investointeja. Päätöksen taustalla olivat kohonneet rahoituskulut ja voimakkaasti kasvaneen inflaation seurauksena kallistuneet rakentamisen ja ylläpidon kustannukset.
Olemme sitoutuneet parantamaan kiinteistöjemme energiatehokkuutta ja lisäämme kiinteistöihimme paikallisesti tuotetun uusiutuvan energian tuotantoa.
Vastuullisuus
Vastuullisuustyötämme ohjasi kertomusvuonna SATOn strategia sekä vastuullisuusohjelmamme vuosille 2023–2026. Ohjelman teemoina ovat kestävä asuminen (ympäristö), hyvinvoivat yhteisöt (sosiaalinen vastuu) sekä vastuullisesti kannattava liiketoiminta (taloudellinen ja hallinnollinen vastuu). Ohjelmamme linjaukset linkittyvät YK:n kestävän kehityksen tavoitteisiin. Vuoden aikana veimme vastuullisuustyötä tavoitteiden mukaisesti eteenpäin kaikilla osa-alueilla. Vastuullisuusohjelman mukaisten vuositoimenpiteiden toteutuminen on osa kaikkien satolaisten palkitsemista.
Ympäristövastuun alueella jatkoimme hiilitiekarttamme mukaisia energiatehokkuustoimenpiteitä sekä investoimme uusiutuvaan, paikallisesti tuotettuun energiaan: aurinkovoimaloihin sekä maalämpöön. Paikallisesti kiinteistöissämme tuotetun energian avulla voimme vähentää ostoenergiaa. Kertomusvuoden aikana asensimme aurinkovoimaloita 20 nykyiseen kiinteistöön, joissa on yhteensä 1 268 vuokrakotia ja kolmeen uudistuotannon kohteeseen, joissa koteja on 349. Aurinkovoimaloita oli vuoden 2024 lopussa 53 kiinteistössä, joissa on yhteensä 4 616 vuokrakotia. Paikallisesti tuotettu aurinkosähkö käytetään kiinteistösähkönä muun muassa yleisten tilojen valaistukseen ja ilmanvaihtoon.
Kertomusvuoden lopussa SATOn kokonaan omistamista kiinteistöistä maalämpö oli pääasiallisena lämmitysmuotona 1 820 vuokrakodissa sekä lämpöpumppujen ja kaukolämmön hybridilämmitys 70 vuokrakodissa. Kertomusvuoden aikana teimme investointipäätöksen maalämpöön siirtymisestä seuraavana vuonna 13 kiinteistössä, jotka sijaitsevat pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. Omien toimenpiteidemme lisäksi teemme jatkuvaa yhteistyötä energiantoimittajien kanssa muun muassa energian säästämiseksi ja hiilineutraalien energiaratkaisujen lisäämiseksi.
Tavoitteenamme on myös vähentää vedenkulutusta. Kertomusvuoden aikana asensimme noin 4 000 nykyiseen vuokrakotiin huoneistokohtaiset vesimittarit. Motivan selvityksen mukaan vesimittarit vähentävät keskimääräistä vedenkulutusta noin 8 %. Vuonna 2024 kiinteistösähköstä ei muodostunut päästöjä, koska se oli sataprosenttisesti tuulivoimalla tuotettua sähköä. SATOn tavoitteena on olla hiilineutraali vuoden 2030 loppuun mennessä käytönaikaisen energiankulutuksen osalta.
Kertomusvuoden aikana käynnistimme luonnon monimuotoisuus -työn viime vuonna julkaisemamme luonnon monimuotoisuuden tiekartan 2024–2026 mukaisesti. Tavoitteemme on hidastaa luontokatoa ja parantaa luonnon monimuotoisuutta rakennuttamisessa ja nykyisten kiinteistöidemme alueilla. Vuonna 2024 käynnistimme uudisrakentamisen ja kiinteistöjen korjausten suunnittelua ohjaavien ohjeiden sekä ylläpidon ohjeistuksen päivityksen luonnon monimuotoisuuden osalta. Lisäksi aloitimme vieraslajiohjeen laatimisen. Järjestimme loppuvuodesta luonnon monimuotoisuuden koulutuksen, johon osallistui lähes 70 satolaista. Käynnistimme myös sisäisen keskustelun teemaan liittyvien toimenpiteiden suunnittelusta nykyisillä kiinteistöillämme.
Osallistuimme kymmenettä kertaa kiinteistöalan kansainväliseen GRESB-vastuullisuusarviointiin (Global Real Estate Sustainability Benchmark). Säilytimme arvioinnissa kolme tähteä asteikolla yhdestä viiteen mitattuna. SATOn pisteet Standing Investments -osiossa (olemassa olevat kohteet) pysyi edellisen vuoden tapaan 76 pisteessä ja Development-arvioinnissa (rakennushankkeet) tuloksemme nousi 83 pisteeseen edellisen vuoden 79 pisteestä. Omassa vertailuryhmässään SATOn tulos on pohjoiseurooppalaisten asuntosijoittajien ryhmän keskiarvoa.
SATOn vahvuuksia GRESB-arvioinnissa olivat mm. vastuullisuuden johtaminen, riskienhallinta, monipuolinen sidosryhmäyhteistyö, kattava henkilöstön terveys- ja hyvinvointiohjelma ja toimenpiteet sekä vuokralaisten terveyteen ja turvallisuuteen liittyvät asiat. Vastuullisuuden johtamisesta SATO sai täydet pisteet. Heikoimmat arvioinnit SATO sai rakennusten ympäristösertifioinnista, jotka eivät ole yhtiössä käytössä.
Sosiaalisen vastuun alueella keskityimme kertomusvuonna erityisesti henkilöstömme työhyvinvoinnin tukemiseen ja osaamisen kehittämiseen. Lisäksi jatkoimme työturvallisuuskulttuurin ja toimintatapojen vahvistamista. Tavoitteenamme oli vähentää mielenterveydestä johtuvia sairauspoissaoloja sekä sairauspoissaoloihin johtaneita työtapaturmia. Onnistuimme vähentämään edelliseen vuoteen verrattuna mielenterveydestä johtuvia sairauspoissaoloja 36 % ja sairauspoissaoloihin johtaneita työtapaturmia 92 %.
Jatkoimme SATOssa myös edellisenä vuonna alkanutta monimuotoisuus-, yhdenvertaisuus- ja yhteenkuuluvuustyötä (DEI – diversity, equity, and inclusion). Kertomusvuonna jatkoimme ymmärryksen kasvattamista aiheesta sisäisten keskustelujen avulla ja järjestimme muun muassa neuromonimuotoisuutta työyhteisössä käsittelevän valmennuksen kaikille satolaisille. Tarkastelimme henkilöstökäytäntöjämme ja otimme käyttöön rekrytointiprosessissa positiivisen erityiskohtelun periaatteen, joka sallii käyttää kahden tasavertaisen hakijan tilanteessa valintaperusteena sellaista ominaisuutta, mikä on työyhteisössä vähemmistönä.
Jatkoimme kertomusvuoden aikana asiakaskohtaamisen kehittämistä vuonna 2023 käyttöön otetun Hyvän kohtaamisen konseptin mukaisesti. Konseptin tavoitteena on varmistaa asiakkaillemme tasalaatuinen palvelukokemus tilanteesta ja satolaisesta riippumatta sekä parantaa asiakaskokemusta. Hyvän kohtaamisen konsepti on kaikkien satolaisten työkalu ja ohjaa jokapäiväistä toimintaamme.
Kertomusvuonna SATO lähti mukaan yksinasuvia nuoria läheistyön ja osallisuuden keinoin tukevaan HIMA-hankkeeseen, jonka toteuttajina ovat NAL ry, Helsingin Vamos ja Pääkaupunkiseudun Nuorisoasunnot ry. Yhteistyössä SATO ohjaa asumisneuvonnan kautta kohdattuja nuoria aikuisia hankkeen tuen piiriin. Jatkoimme myös yhteistyötä Vailla vakinaista asuntoa ry:n ja Kuntoutussäätiön kanssa Kämppä ja duuni -hankkeessa, jonka tavoitteena on löytää osallistujille kaksi elämän tärkeää kivijalkaa, koti ja työ. SATOn asunnoissa asui vuoden 2024 lopussa seitsemän hankkeeseen osallistunutta henkilöä.
Hallinnollisen ja taloudellisen vastuun alueella jatkoimme kertomusvuoden aikana yhtenäisten ja läpinäkyvien toimintatapojen kehittämistä sekä ydinprosessiemme kuvaamista. Toteutimme alkuvuonna myös Compliance-riskikartoituksen. Päivitimme vuoden aikana rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen torjuntaohjeen sekä korruption ja lahjonnan vastaisen ohjeen. Koulutimme henkilöstöämme edellisen vuoden lopussa päivitetyistä eettisistä toimintaohjeista ja julkaisimme siihen liittyvän verkkokoulutuksen, jonka suoritti vuoden aikana 95 % satolaisista.
Aloitimme vuoden aikana myös valmistautumisen EU:n kestävyysraportointidirektiivin (CSRD) mukaiseen raportointiin. SATO raportoi CSRD:n mukaisesti vuodesta 2025 alkaen. Teimme kertomusvuoden aikana kaksoisolennaisuusanalyysin sekä raportoinnin gap-analyysin. Kaksoisolennaisuusanalyysissä tunnistetut, SATOlle olennaiset standardit ovat: Ilmastonmuutos (E1), Vesivarat ja merten luonnonvarat (E3), Biologinen monimuotoisuus ja ekosysteemit (E4), Kiertotalous (E5), Oma työvoima (S1), Arvoketjun työntekijät (S2), Vaikutusten kohteena olevat yhteisöt (S3) sekä Liiketoiminnan harjoittaminen (G1).
SATOlla on käytössä First Whistle -ilmoituskanava, jonka kautta satolaiset ja ulkoiset sidosryhmämme voivat ilmoittaa luottamuksellisesti havaitsemistaan tai epäilemistään väärinkäytöksistä tai muusta asiattomasta toiminnasta.
Raportoimme vastuullisuudestamme vuosittain Global Reporting Initiativen (GRI) -raportointiohjeistuksen mukaisesti soveltuvin osin ja raportissa esitetyt ympäristövastuun ja hankinnan tunnusluvut varmentaa riippumaton kolmas osapuoli, Deloitte Oy.
Vuonna 2020 sitouduimme raportoimaan Task Force on Climate-Related Financial Disclosures -viitekehyksen (TCFD) mukaisesti. Viitekehyksessä riskit on jaettu neljään pääkategoriaan: siirtymäriskit, akuutit ja krooniset fyysiset riskit sekä sosiaaliset riskit. Kertomusvuonna ilmastonmuutoksen aiheuttamat riskit olivat mukana SATOn yleisessä riskiarviossa, joka tehdään vuosittain sisäisesti. Ilmastonmuutoksen riskejä ja mahdollisuuksia sekä niiden vaikutuksia yrityksen toimintaan käsiteltiin johtoryhmässä ja niistä raportoitiin hallitukselle kertomusvuoden aikana kaksi kertaa.
Vaikutukset ympäristöön ja yhteiskuntaan
Ympäristöministeriön mukaan rakentaminen ja rakennukset tuottavat noin kolmanneksen Suomen kasvihuonekaasupäästöistä. Rakennetulla ympäristöllä on ilmaston lisäksi merkittävä vaikutus luontoon ja myös rakentamisen toimitusketjuilla on tunnistettuja luontovaikutuksia.
Suurimmat ilmastovaikutuksemme aiheutuvat asumisen aikaisesta energiankulutuksesta sekä kotiemme rakennuttamisesta ja korjaamisesta. llmastonmuutoksen torjunta ja siihen vastaaminen ovat vastuullisuustyömme ytimessä. Pyrimme vähentämään toiminnastamme aiheutuvia päästöjä ja tavoittelemme hiilineutraaliutta käytönaikaisen energiankulutuksen osalta vuoden 2030 loppuun mennessä.
Pyrimme järjestelmällisesti vähentämään toimintamme negatiivisia vaikutuksia ympäristöön ja luontoon. Vähennämme ympäristökuormitusta huoltamalla sekä korjaamalla koteja ja kiinteistöjä säännöllisesti ja ennakoivasti elinkaariperiaatteen mukaan sekä rakennuttamalla asuntoja pääsääntöisesti valmiiseen kaupunkiympäristöön ja hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrelle.
SATOn uusien vuokra-asuntojen suunnittelussa huomioidaan aina energiatehokkuus ja vuosikymmeniä kestävät rakennusratkaisut. Uudiskohteissa SATOn tavoitteena on A-energialuokka (energiatehokkuusluku 75 tai alle), joka on huomattavasti rakennusmääräyksiä (energiatehokkuusluku 90) parempi. Kaikki kertomusvuonna valmistuneet kohteet olivat A-energialuokan kohteita. Vuoden 2024 aikana emme käynnistäneet uusia rakennushankkeita.
Kertomusvuonna jatkoimme investointeja SATOkotien energiatehokkuuden parantamiseen peruskorjausten yhteydessä. Peruskorjauksissa tavoittelemme energiatehokkuuden parantamista vähintään 30 prosentilla aikaisempaan verrattuna. Vuonna 2024 valmistui peruskorjauksesta 56 kotia.
Olemme sitoutuneet kiinteistöalan energiatehokkuussopimuksen mukaisiin tavoitteisiin, jotka vähentävät sähkön ja lämmön yhteenlaskettua kulutusta 10,5 % vuoden 2015 tasosta vuoteen 2025 mennessä. Uusiutuvan energian käyttö lämmityksessä vähentää kotitalojen käytönaikaisia päästöjä huomattavasti.
Vuoden 2026 loppuun mennessä tavoitteemme on, että 80 % energiankulutuksestamme on uusiutuvaa tai hiilineutraalia. Lisäämme paikallista energiantuotantoa ja tutkimme aina mahdollisuudet maalämmön sekä muun lähellä tuotetun energian käyttöön ja lämmön talteenottoon. Toteutamme ne aina kun se on mahdollista ja taloudellisesti järkevää.
Kertomusvuonna energian ominaiskulutus nousi 2,7 %, sähkön ominaiskulutus nousi 2,7 % ja veden ominaiskulutus nousi 0,3 % vuoteen 2023 verrattuna. SATOn asunnoista syntyvät ominaispäästöt nousivat 0,4 % vuoteen 2023 verrattuna ja olivat 23,2 hiilidioksidiekvivalenttikilogrammaa asuntoneliömetriä kohden (23,1). Päästöt lasketaan kaukolämmön absoluuttisen kulutuksen mukaan. Kylmän alkutalven 2024 ja lämmitysenergian kustannusten nousun johdosta energiakustannukset kokonaisuudessaan kasvoivat.
Liiketoimintamme on pitkäjänteistä, läpinäkyvää ja kestävää. Arvioimme ja ennakoimme säännöllisesti toimintaamme liittyviä sosiaalisia, taloudellisia ja ympäristöriskejä. Pyrimme järjestelmällisesti vähentämään tunnistettuja negatiivisia vaikutuksia muun muassa noudattamalla vastuullisen liiketoiminnan periaatteitamme, torjumalla harmaata taloutta, varmistamalla yhteistyökumppaneiksemme vain Luotettava kumppani -palveluun rekisteröityjä yrityksiä, ohjeistamalla kumppaneitamme, sisäisellä valvonnalla sekä kehittämällä jatkuvasti toimintaamme.
Tuotamme taloudellista hyötyä sidosryhmillemme, kuten osakkeenomistajille, henkilöstölle, tavaran ja palveluntoimittajille ja heidän työntekijöilleen sekä asiakkaille, kunnille ja valtiolle. Tuemme elinkeinoelämän kasvuedellytyksiä tarjoamalla vuokra-asuntoja Suomen suurimmissa kasvukeskuksissa pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa.
Mahdollistamme asukkaillemme vastuullisen tavan asua ja kannustamme heitä kestäviin valintoihin arjessa. Olemme asukkaillemme pitkäaikainen ja vastuullinen vuokranantaja.
Kehitystoiminta
Toimintamallimme rakentuu ajatukselle, että organisaatiossa parhaita kehittämisen ja muutostarpeiden tunnistajia ovat asioiden kanssa päivittäin työtä tekevät työntekijät itse. SATOn strategian yhtenä kärkenä ovatkin satolaiset ja tahtotilamme on, että jokainen satolainen kehittää ja rakentaa tulevaisuuden SATOa.
SATOssa on käytössä liiketoiminnan jatkuvan kehittämisen toimintamalli. Kehitämme toimintaamme isojen kokonaisuuksien sijaan pienempinä osakokonaisuuksina, jolloin kehitystyö nopeutuu ja prosesseja voidaan parantaa tehokkaasti. Kehittämistoiminnan yhteydessä tunnistamme, priorisoimme ja teemme strategisesti tärkeitä asioita.
SATOn kehitystoiminta keskittyi vuonna 2024 toimintamalleja ja liiketoimintaa parantaviin hankkeisiin. Panostimme digitaalisten palvelujen kehittämisen lisäksi asiakaskokemukseen ja yhdenmukaisen palvelukokemuksen rakentamiseen.
SATO uudisti vuoden 2024 aikana asukkaille tarkoitettua digipalveluaan, OmaSATOa. Palvelussa asukas voi hoitaa kattavasti asumiseensa liittyviä asioita digitaalisesti. Kehitystyön tavoitteena oli helpottaa asiointia niin, että mahdollisimman moni asia hoituu suoraan OmaSATOsta. Uudistuksen myötä OmaSATOssa on parempi käyttökokemus ja kattavammin omaan asumiseen liittyvää tietoa. Palvelua tullaan jatkossakin kehittämään asukkaiden toiveiden ja saatavilla olevan datan pohjalta. Palvelun tärkeydestä kertoo hyvin se, että yli 30 000 SATOn asukasta käyttää sitä.
Katsausvuonna suunnittelimme ja toteutimme uuden järjestelmän pitkän tähtäimen suunnitteluun (PTS). Samassa yhteydessä tulemme käymään läpi myös koko elinkaarihallinnan toimintamallin. PTS-järjestelmä on luotu osaksi kiinteistöjen kohdetietojärjestelmää KoTia, jonka avulla pystymme hoitamaan kiinteistöhallinnan keskeiset osa-alueet keskitetysti ja yhdenmukaisella tavalla. Toimintamallien kehittyessä panostamme jatkuvasti KoTi-järjestelmän kehittämiseen, jotta se vastaisi parhaalla mahdollisella tavalla asiakkaidemme tarpeisiin.
Tutkimme vuonna 2024 tekoälyn tarjoamia mahdollisuuksia ja laajensimme henkilöstömme osaamista siinä. Koko henkilöstölle järjestettiin koulutusta ja asiaa käsiteltiin myös vuosittaisessa SATO-päivässä syyskuussa. Teimme monia liiketoimintalähtöisiä testejä ja pilotteja tekoälyn hyödyntämisen osalta, ja testasimme tekoälyä hyödyntäviä työkaluja laajasti. Loppuvuonna käynnistimme AI-lähettiläs-ohjelman, jolla tavoittelemme tekoälyosaamisen kasvattamista ja kumuloitumista sekä parhaiden käytäntöjen juurtumista toimintaamme.
Kehitystoimintaan käytettiin vuonna 2024 yhteensä 2,2 miljoonaa euroa (2,3), mikä vastaa noin 0,7 %:a liikevaihdosta.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Ei olennaisia tapahtumia tilikauden päättymisen jälkeen.
Riskienhallinta
Riskienhallinnan avulla varmistetaan, että yhtiön liiketoimintaan vaikuttavat riskit tunnistetaan, niihin vaikutetaan ja niitä seurataan. SATOn liiketoiminnan merkittävimpiä riskejä ovat liiketoimintaympäristöön liittyvät riskit sekä rahoitusriskit.
SATOn merkittävimpiä riskejä ovat:
Suomen talouden heikko kehitys
Suomen talouden heikko kehitys, heikentynyt työllisyystilanne ja taloudellisen tilanteen epävarmuus vaikuttavat kuluttajien ostovoimaan. Odotettua heikompi taloustilanne Suomessa voi heijastua asuntomarkkinoille markkinakysynnän supistumisena, asiakaskunnan maksukyvyn heikentymisenä, lisääntyneinä luottotappioina, alhaisempina markkinavuokrina ja siten SATOn asunto-omaisuuden arvonlaskuna.
Korjausvelan kasvu
Mikäli SATOn asunto-omaisuutta ei korjata hallitusti ja suunnitelmallisesti oikea-aikaisesti, tästä voi seurata negatiivisia vaikutuksia asukkaiden viihtyvyyteen ja terveyteen, SATOn maineeseen, asuntojen vuokrattavuuteen ja vuokrahinnoitteluun ja siten omaisuuden arvonkehitykseen.
Geopoliittiset riskit
Ukrainan sodan sekä muiden sotilaallisten konfliktien seurauksena kasvaneet turvallisuuspoliittiset jännitteet ja eri maiden mahdollisesti asettamat tullit voivat vaikuttaa merkittävästi SATOn liiketoimintaympäristöön.
Kyberriskit
Kyberrikollisuus on lisännyt liiketoiminnan jatkuvuuteen ja kriittisen tiedon menettämiseen liittyviä riskejä. Sen kohteena voivat olla esimerkiksi liiketoiminnan jatkuvuuden kannalta kriittiset järjestelmät tai henkilötiedot. Kyberhyökkäyksen seurauksia voivat olla toiminnan keskeytyminen, yhtiön maineen heikentyminen tai viranomaisten määräämät sakot.
Ilmastonmuutokseen liittyvät riskit
Ilmastonmuutoksen hillitsemiseen tähtäävien toimien viivästyminen ja sään ääri-ilmiöiden lisääntyminen voivat vaikuttaa asuntojen kuntoon ja ylläpidon kustannuksiin, lisätä korjaustarpeita ja vaikeuttaa asuntojen vuokrattavuutta. Tällä voi olla negatiivinen vaikutus sijoitusomaisuuden käypään arvoon.
Asuntojen vuokraukseen liittyvät riskit
Asuntojen vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät suhdannevaihteluihin sekä kysynnän ja tarjonnan muutoksiin. Runsas uudisasuntotuotanto voi kasvattaa vuokra-asuntojen tarjonnan kysyntää suuremmaksi. Tästä seuraa vuokra-asuntojen tyhjäkäyntiä sekä painetta vuokratason tasaantumiseen tai laskuun erityisesti vanhassa asuntokannassa.
Asuntomarkkinan heikentyminen voi vaikuttaa negatiivisesti SATOn asuntokannan markkina-arvoon. SATO on strategiansa mukaisesti keskittynyt sijoituksissaan kasvukeskuksiin sekä kunnostamaan ja korjaamaan olemassa olevaa asuntokantaa. Näin varmistetaan asuntojen vuokrattavuus ja arvon kehitys.
Viranomaissääntely
Viranomaissääntelyn ja lainsäädännön muutoksilla ja niihin liittyvällä epävarmuudella voi olla olennainen vaikutus investointiympäristön luotettavuuteen ja siten SATOn liiketoimintaan. SATO seuraa ja ennakoi näitä sekä tuo esiin haitalliseksi katsomansa sääntelyn vaikutuksia.
Rahoitusriskit
Rahoitusriskien hallintaa ohjaa konsernin rahoituspolitiikka, jonka SATOn hallitus on hyväksynyt. Rahoituspolitiikassa on määritelty rahoitukseen liittyvän riskienhallinnan periaatteemme. Keskeisimpiä rahoitusriskejämme ovat maksuvalmius-, jälleenrahoitus- ja korkoriski. Maksuvalmius- ja jälleenrahoitusriskiä hallitsemme hajauttamalla velkasalkkumme rahoituslähteitä, maturiteettia sekä pitämällä riittäviä maksuvalmiusreservejä luottolimiittien ja muiden pitkäaikaisten rahoitussitoumusten muodossa. Yhtiöllä on voimassa 2,0 miljardin euron Euro Medium Term Notes (EMTN) -ohjelma.
SATOn maksuvalmiusriskin hallinnan välineinä käytetään muun muassa kassavaroja, pankkitililimiittiä, 600 miljoonan euron sitovia luottolimiittejä sekä 400 miljoonan euron yritystodistusohjelmaa. Maksuvalmiusreservien määrää kasvatetaan rahoitustarpeiden kasvaessa. Tavoitteenamme on pitää aina tulevan 12 kuukauden rahoitusvaade katettuna sitovin sopimuksin.
Vaihtuvakorkoiset lainat muodostavat korkoriskin, jota hallitsemme tasapainottamalla kiinteä- ja vaihtuvakorkoisen velan suhdetta joko kiinteäkorkoisilla velkajärjestelyillä tai korkojohdannaisilla. Rahoituspolitiikan mukaisesti tavoitteemme on pitää velkasalkusta yli 60 % kiinteäkorkoisena mukaan lukien korkojohdannaiset. Katsauskauden päättyessä kiinteäkorkoisen velan osuus suojaukset huomioiden oli 63,0 % (pois lukien lyhytaikaiset velat).
Vireillä olevat oikeudenkäynnit
SATOlla ei ole vireillä viranomaismenettelyitä, oikeudenkäyntejä tai välimiesmenettelyitä, joilla olisi merkittävä vaikutus yhtiön taloudelliseen tilanteeseen tai kannattavuuteen, eikä SATO ole tietoinen tällaisten menettelyjen uhkasta.
Osakkeet
SATO Oyj:n osakepääoma 31.12.2024 oli 4 442 192,00 euroa ja osakkeiden lukumäärä 85 062 444 osaketta. Yhtiöllä on yksi osakesarja. Osakkeet ovat arvo-osuusjärjestelmässä, jota ylläpitää Euroclear Finland Oy.
SATO Oyj:n omistuksessa on 166 000 kappaletta omia osakkeita. Osakemäärä vastaa 0,2 % kaikkien osakkeiden lukumäärästä ja niiden tuottamista äänistä.
Yhtiökokous valtuutti 21.3.2024 hallituksen päättämään osakeannista. Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään 8 517 460 osaketta. Osakkeiden enimmäislukumäärä vastaa noin 10 % yhtiön rekisteröityjen osakkeiden lukumäärästä alkuvuonna toteutetun osakeannin jälkeen. Tuolloin osakeannissa merkittiin yhteensä 28 279 377 yhtiön uutta osaketta, joka vastaa noin 99,90 % kaikista osakeannissa tarjotuista 28 308 533 yhtiön uudesta osakkeesta.
SATO Oyj:n hallituksen jäsenet tai toimitusjohtaja eivät suoraan omistaneet yhtiön osakkeita 31.12.2024. Tarkempi kuvaus hallituksen jäsenten osakeomistuksista on annettu selvityksessä hallinto- ja ohjausjärjestelmästä 2024.
Henkilöstö
Konsernin palveluksessa oli joulukuun 2024 lopussa 300 henkilöä (323), joista vakituisessa työsuhteessa oli 277 (295). Kertomusvuonna henkilöstömäärä oli keskimäärin 315 henkilöä (333). Konsernin palkat ja palkkiot olivat vuonna 2024 yhteensä 21,4 miljoonaa euroa (22,1).
Osakkeenomistajien nimitystoimikunta
Osakkeenomistajien nimitystoimikuntaan kuuluvat SATOn neljän suurimman, arvo-osuusjärjestelmään lokakuun 1. päivänä rekisteröitynä olleen osakkeenomistajan edustajat, jotka hyväksyvät tehtävän. Jos osakkeenomistaja ei halua käyttää nimeämisoikeuttaan, nimeämisoikeus siirtyy seuraavaksi suurimmalle omistajalle. Yhtiön neljänneksi suurin osakkeenomistaja 1.10.2024, Valtion Eläkerahasto, ei ole käyttänyt nimeämisoikeuttaan, joten nimeämisoikeus on siirtynyt viidenneksi suurimmalle osakkeenomistajalle eli Erkka Valkilalle. Toimikuntaan ovat kuuluneet seuraavien osakkeenomistajien edustajat: Balder Finska Otas AB (Erik Selin), Stichting Depositary APG Strategic Real Estate Pool (Ming Eng), Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo (Niko Syrjänen) ja Erkka Valkila.
Hallitus, toimitusjohtaja ja tilintarkastajat
SATOn varsinaisessa yhtiökokouksessa 21.3.2024 hallituksen jäsenmääräksi vahvistettiin kuusi jäsentä. Hallitukseen valittiin uudelleen puheenjohtaja Erik Selin sekä jäsenet Esa Lager, Tarja Pääkkönen, Sharam Rahi ja Timo Stenius. Uudeksi jäseneksi Johannus (Hans) Spikkerin tilalle hallitukseen valittiin Ming Eng.
Vuonna 2024 hallitus kokoontui 11 kertaa. Hallitustyöskentelyä tukee henkilöstö- ja palkitsemisvaliokunta.
Vuonna 2024 SATO Oyj:n toimitusjohtajan tehtävää hoiti diplomi-insinööri Antti Aarnio.
Varsinaisessa yhtiökokouksessa tilintarkastajaksi valittiin tilintarkastusyhteisö Deloitte Oy, jonka nimeämänä päävastuullisena tilintarkastajana on toiminut Aleksi Martamo, KHT. Tilintarkastajan toimikausi on tilikausi ja tilintarkastajan tehtävä päättyy seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä.
Johtoryhmän jäsenet
Johtoryhmään kuuluivat tilikaudella 2024 toimitusjohtaja Antti Aarnio, investoinneista vastaava johtaja Arto Aalto, talousjohtaja Markku Honkasalo, kaupallinen johtaja Laura Laamanen sekä asuntoliiketoiminnasta vastaava johtaja Elina Vaurasalo.
Lähipiiriliiketoimet
Katsausvuoden aikana SATOlla ei ollut merkittäviä lähipiiriliiketoimia.
Näkymät
Toimintaympäristössä SATOn liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin kuluttajien luottamus ja ostovoima, asuntojen vuokra- ja hintakehitys, hoitokulut, kilpailutilanne sekä korkotaso.
Heikko talouskasvu ja työllisyyden heikkeneminen ovat pitäneet kuluttajien luottamuksen matalalla tasolla. Jatkossa aleneva korkotaso, laskeva inflaatio ja palkankorotukset parantavat kuluttajien ostovoimaa ja työllisyyttä, ja talouden odotetaan kääntyvän maltilliseen kasvuun vuonna 2025. Näkymiä varjostavat geopoliittiset sekä työmarkkinoiden kehitykseen liittyvät epävarmuudet.
Asuntojen uudisrakentaminen on historiallisen alhaisella tasolla. Pitkälti korkotuetun asuinrakentamisen volyymin kasvun takia aloitettujen hankkeiden määrä on kuitenkin kääntynyt loivaan nousuun. Vuoden lopussa pääkaupunkiseudulla oli rakenteilla vielä noin kuusi tuhatta vuokrauskäyttöön tulevaa asuntoa. Valmistuneiden asuntojen määrä on vuoden 2024 aikana supistunut selvästi, mutta aiempien vuosien pitkän ajan asuntotarpeen ylittävä uudiskohdetuotanto pitää yllä vuokra-asuntojen ylitarjontaa kasvukeskuksissa. Ylitarjonnan sulaminen on ollut arvioitua hitaampaa ja kilpailu hyvistä vuokralaisista jatkuu.
Tiivis kaupunkimainen asuminen kasvattaa yhä suosiotaan ja vuokra-asunnoille on kysyntää hyvien joukkoliikenneyhteyksien ja palvelujen lähellä. Väestörakenteen muutos yhdessä hintakehityksen kanssa luo vakaan pohjan vuokra-asuntojen kysynnälle erityisesti pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. Muuttoliike suuriin kasvukeskuksiin on jatkunut ja pääkaupunkiseudun muuttovoitto vuonna 2023 oli 2000-luvun suurin: 23 500 henkilöä. Vuonna 2024 muuttoliike on jatkunut vahvana ja pääkaupunkiseudun muuttovoitto oli noin 16 000 henkilöä syyskuun lopulla. Voimakas muuttoliike heijastuu vuokra-asuntojen kysynnän kasvuun kasvukeskuksissa.
Kaupungistuminen, palkansaajien tulojen kehitys, kotitalouksien patoutuneet asuntotarpeet ja korkojen lasku sekä uudisasuntotuotannon vähentyminen tulevat jatkossa lisäämään asuntojen kysyntää. Asumistukipolitiikan muutokset saattavat kuitenkin ohjata kuluttajia etsimään nykyistä edullisempia asuntoja. Osa omistusasuntoa etsivistä pohtii mahdollisesti vuokra-asuntoa asumisen vaihtoehtona.
Supistuva uudisasuntotuotanto ja kasvukeskusten väestönkasvu vähentää tarjontaa ja lisää vuokra-asuntojen kysyntää, mikä todennäköisesti heijastuu kohoavina vuokrina tulevaisuudessa.
Vuokralaisten valinnan mahdollisuuksien lisääntyessä onnistunut asiakaskokemus on entistä tärkeämmässä roolissa. SATO panostaa voimakkaasti läsnäoloon asiakkaiden lähellä sekä digitaalisiin palveluihin.
Enemmistöomistajansa toimintamallin mukaisesti SATO Oyj ei julkista ohjeistusta vuoden 2025 tuloksesta. Balder Finska Otas AB:n emoyhtiö on Tukholman pörssissä noteerattu Fastighets AB Balder.
Hallituksen voitonjakoehdotus
Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat 31.12.2024 olivat 729 448 510,73 euroa, josta tilikauden tulos oli 37 384 372,90 euroa. Yhtiön ulkona olevien, osinkoon vuodelta 2024 oikeuttavien osakkeiden määrä on 84 896 444 kappaletta.
Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että osinkoa ei jaeta tilikaudelta 2024 (0,00 euroa/osake vuodelta 2023), ja että voittovaroihin siirretään 37 384 372,90 euroa.
Yhtiön taloudellisessa asemassa ei tilikauden päättymisen jälkeen ole tapahtunut olennaisia muutoksia.
Osakkeiden jakauma
Suurimmat osakkeenomistajat 31.12.2024
31. joulukuuta 2024 konsernilla oli 129 arvo-osuusrekisteriin merkittyä osakkeenomistajaa. SATO Oyj:n osakkeiden vaihtuvuus kertomusvuoden aikana oli 0,0 %.
Yhtiökokous 2025
SATO Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidetään Helsingissä torstaina 20. maaliskuuta.
Taloudellinen tiedottaminen vuonna 2025
Vuoden 2025 taloudelliset tiedotteet julkaistaan seuraavasti:
8.5.2025 Osavuosikatsaus 1–3/2025
15.7.2025 Puolivuosikatsaus 1–6/2025
28.10.2025 Osavuosikatsaus 1–9/2025
Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Antti Aarnio, p. 020 134 4200, etunimi.sukunimi@sato.fi
Talousjohtaja Markku Honkasalo, p. 020 134 4226, etunimi.sukunimi@sato.fi
Liitteet:
Vuosikertomus 2024
Tilinpäätösesitysaineisto 2024
Tilinpäätös XHTML-tiedostona
Jakelu: Euronext Dublin, keskeiset tiedotusvälineet, www.sato.fi.
SATO Oyj on vastuullisen vuokra-asumisen asiantuntija ja yksi Suomen suurimmista vuokranantajista. SATO omistaa noin 26 000 vuokra-asuntoa pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa.
SATOn tavoitteena on tarjota erinomainen asiakaskokemus ja kattavat vuokra-asumisen vaihtoehdot kaupungissa hyvien joukkoliikenneyhteyksien ja palvelujen äärellä. Edistämme kestävää kehitystä ja toimimme avoimessa vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme kanssa.
SATO investoi kannattavasti, vastuullisesti ja pitkäjänteisesti. Kasvatamme omaisuuden arvoa investoinnein ja realisoinnein sekä korjaustoiminnalla. www.sato.fi
Liitteet