SATOlla erinomainen tulos

SATO saavutti vuonna 2006 erinomaisen tuloksen. Molemmilla toimialoilla, asuntosijoituksessa ja asuntorakennuttamisessa, tehokkuus ja tuloksentekokyky paranivat.

SATO-konsernin vuoden 2006 liikevaihto oli M€ 301,1 (289,6 M€ vuonna 2005). Konsernin tulos ennen satunnaisia eriä ja veroja oli 43,6 (43,1) M€. Konsernin omistuksessa oli tilikauden päättyessä 22 548 (22 693) asuntoa. Tilikauden aikana investointiin asuntoihin 54,1 (65,0) M€ ja vuokra-asuntoja realisoitiin yhteensä 22,9 (42,7) M€. Vuonna 2006 rakennutettiin yhteensä 672 (866) uutta asuntoa, joista 601 (655) oli omistusasuntoja ja toimeksiantohankkeissa valmistui 71 (211) asuntoa. Konsernin omavaraisuusaste tilikauden päättyessä oli 16,7 % (15,7). Oman pääoman tuotto oli 17,7 % (19,0) ja sijoitetun pääoman tuotto 7,3 % (7,1).

Kertomusvuonna tutkittiin kasvuedellytyksiä lähialueilla ja tavoitteeksi on asetettu asuntosijoitustoiminnan käynnistäminen Pietarissa vuoden 2007 aikana.

SATO on asumisratkaisuja tarjoava yhtiö, jonka liiketoiminnan muodostavat asuntosijoittaminen ja asuntorakennuttaminen. Asuntosijoittaminen keskittyy kilpailukykyisten ja monipuolisten asuntojen omistamiseen ja kehittämiseen sekä vuokraustoimintaan. Asuntorakennuttamisen painopiste on omistusasuntojen tuottamisessa ja myynnissä. Yhtiön toiminta-alueena ovat pääkaupunkiseutu työssäkäyntialueineen sekä Tampereen, Turun, Oulun ja Jyväskylän talousalueet.

Toimintaympäristö
Korkotason ennustetaan pysyvän vakaana ja kuluttajien luottamus on hyvällä tasolla. Asuntomarkkinoilla asiakkaiden laatuvaatimukset kasvavat. Uusien vuokra-asuntojen rakentaminen on ollut vähäistä. Samanaikaisesti vuokra-asuntojen tarve kasvukeskuksissa kasvaa muuttoliikkeen, ikääntymisen ja palvelualojen työpaikkojen lisääntyessä. Uutta kysyntää syntyy jatkossa myös kansainvälistymisen johdosta. Omistusasuntojen kysyntä ja hintakehitys tasaantuvat.

Liikevaihto, tulos ja taloudellinen asema
Konsernin liikevaihto oli 301,1 miljoonaa euroa (289,6 miljoonaa euroa vuonna 2005), josta asuntosijoitustoiminnan liikevaihto oli 166,0 (166,7) miljoonaa euroa ja asuntorakennuttamisen liikevaihto 135,1 (122,9) miljoonaa euroa. Konsernin liikevoitto oli 69,1 miljoonaa euroa.
Konsernin tulos ennen satunnaisia eriä ja veroja oli 43,6 (43,1) miljoonaa euroa. Asuntosijoitustoiminnan tulos oli 32,7 (34,0) miljoonaa euroa. Asuntorakennuttamisen tulos oli 10,9 (9,1) miljoonaa euroa.
Konsernin oman pääoman tuotto oli 17,7 (19,0) prosenttia ja sijoitetun pääoman tuotto 7,3 (7,1) prosenttia.
Konsernitaseen loppusumma 31.12.2006 oli 1 170,2 (1 136,3) miljoonaa euroa ja konsernin korollinen vieras pääoma 795,5 (770,1) miljoonaa euroa. Konsernin omavaraisuusaste tilikauden päättyessä oli 16,7 (15,7) prosenttia.

Rahoitus
Konsernin ja emoyhtiön rahoitustilanne on ollut hyvä koko tilikauden. Konsernin rahoitusvarat vuoden lopussa olivat 28,0 (19,0) miljoonaa euroa.
Korollinen vieras pääoma tilikauden lopussa oli 795,5 (770,1) miljoonaa euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 367,8 (323,1) miljoonaa euroa, korkotukilainojen määrä 100,8 (102,2) miljoonaa euroa ja aravalainojen määrä 271,6 (293,3) miljoonaa euroa. Sijoitusten ryhmään kuuluvien asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeisiin kohdistuu 55,3 (51,5) miljoonan euron velkaosuudet.
Markkinaehtoisten lainojen pääomasta oli tilikauden päättyessä 189,6 (197,0) miljoonaa euroa suojattuna koronvaihtosopimuksin, joiden keskimaturiteetti oli 33 (45) kuukautta.

Konsernirakenne
SATO Oyj on SATO-konsernin emoyhtiö. Emoyhtiöllä oli kertomusvuoden lopulla yhteensä 12 (12) tytäryhtiötä pois lukien asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöt.
Toiminnan tehostamiseksi ja konsernirakenteen selkiyttämiseksi tavoitteena on eriyttää SATO-konsernista Vatro-konserni, jonka omistuksessa on ainoastaan aravalainalla ja korkotukilainalla lainoitettua asunto-omaisuutta. Järjestelyn toteuttamiseksi SATO on hakenut Vatro-Yhtymä Oy:n nimeämistä yleishyödylliseksi yhteisöksi. Nimeämistä koskeva valitusprosessi on kesken.

Asuntosijoitus
Konsernin omistuksessa oli 31.12.2006 yhteensä 22 548 (22 693) asuntoa. Vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 97,2 (96,7) prosenttia ja vaihtuvuus keskimäärin 33,7 (35,8) prosenttia. Vuokra-asuntojen nettovuokratuotto oli 8,2 (8,1) prosenttia.
Asuntosijoitustoiminnan liikevaihto oli 166,0 (166,8) miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja 32,7 (34,0) miljoonaa euroa. Asuntosijoituksen liikevaihtoon sisältyy kymmenen vuoden osaomistusajan päättymisen johdosta osakemyyntiä 5,6 (6,0) miljoonaa euroa.
Vuoden 2006 aikana hankittiin valmiista asuntokannasta yhteensä 641 (914) asuntoa. Merkittävin investointi oli Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varmalta hankitut 309 vuokra-asuntoa. Konsernin omistukseen valmistui yhteensä 31 (29) uutta asuntoa. Asuntoinvestoinneista johtuva taseen lisäys oli yhteensä 54,1 (65,0) miljoonaa euroa. Asuntokannan peruskorjaamiseen ja asuntojen laadun parantamiseen käytettiin 25,3 (24,1) miljoonaa euroa.
Tilikauden aikana myytiin 702 (1 224) vuokra-asuntoa yhteisarvoltaan 22,9 (42,7) miljoonaa euroa.
SATO toi maaliskuussa markkinoille vuokra-asuntojen laatuluokitukseen perustuvan takuun. Laatutakuu kohdistuu ensi vaiheessa remontoitaviin asuntoihin ja uusiin vuokrasuhteisiin, pitkällä tähtäimellä SATOn koko vuokra-asuntokantaan.
Kertomusvuonna tutkittiin kasvuedellytyksiä lähialueilla ja tavoitteeksi on asetettu asuntosijoitustoiminnan käynnistäminen Pietarissa vuoden 2007 aikana.

Asuntorakennuttaminen
Tilikauden aikana valmistui yhteensä 672 (866) asuntoa. Näistä 601 (655) oli omistusasuntoja ja toimeksiantohankkeissa valmistui 71 (211) asuntoa. Valmistuneiden omistusasuntojen yhteenlaskettu hankinta-arvo oli 124,7 (123,4) miljoonaa euroa.
Vuoden vaihteessa oli rakenteilla 669 (777) omistusasuntoa. Toimeksiantohankkeissa oli rakenteilla 397 (64) asuntoa. Rakenteilla olleen omistusasuntotuotannon hankinta-arvo oli 163,6 (154,3) miljoonaa euroa.
Asuntorakennuttamisen liikevaihto oli 135,1 (122,9) miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja 10,9 (9,1) miljoonaa euroa.
Konsernin omistaman tonttivarannon kirjanpitoarvo vuoden vaihteessa oli 37,4 (35,3) miljoonaa euroa. Tilikauden aikana hankittiin tonttivarantoa yhteensä 18,8 (24,9) miljoonalla eurolla. Merkittävin tontti-investointi oli Oulun Limingantullista ostettu 26 500 kerrosneliömetrin rakennusoikeus. Vuoden aikana asuntotuotantoon siirretyn tonttivarannon arvo oli 14,6 (17,8) miljoonaa euroa.

Investoinnit ja realisoinnit
Konsernin kokonaisinvestoinnit olivat yhteensä 72,9 (89,9) miljoonaa euroa, josta 54,1 (65,0) miljoonaa euroa kohdistui käyttöomaisuuteen ja 18,8 (24,9) miljoonaa euroa vaihto-omaisuuteen. Tilikauden aikana myytiin sijaintistrategian mukaisesti konsernin omaisuutta yhteensä 26,3 (45,0) miljoonalla eurolla.

Ympäristövaikutukset
SATOn toiminnan keskeisimmät ympäristövaikutukset syntyvät asumisen energiankulutuksesta ja siitä aiheutuvista päästöistä. Lämmitysmuotona käytetään pääsääntöisesti kaukolämpöä. Lämmön ominaiskulutus rakennuskuutiota kohden laski vuonna 2006 kaksi prosenttia ja veden neljä prosenttia.

Riskienhallinta
SATOn riskienhallinta perustuu strategiseen ja vuosisuunnitteluprosessiin sisältyvään riskiarviointiin. Asuntojen myynnin ja vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät korkotason ja asuntokysynnän muutoksiin.
SATOn rahoitus on euromääräistä, jolloin valuuttariskiä ei ole ja toimenpiteet kohdistuvat korkoriskin hallintaan. Markkinaehtoisten lainojen pääomasta vähintään puolet suojataan koronvaihtosopimuksilla. Tilikauden lopussa suojaukset kattoivat 52 prosenttia markkinaehtoisesta lainapääomasta.
Asuntosijoitus-liiketoimintaan liittyvää vuokra-asuntojen tyhjäkäyttöä ja vaihtuvuutta sekä näiden ennustetta seurataan kuukausitasolla. Vuokrausasteen nostamiseksi ja vaihtuvuuden pienentämiseksi panostetaan asuntojen laatutekijöihin ja asiakkuuksien vahvistamiseen tähtääviin toimenpiteisiin. Kiinteistöjen elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin perustuvalla korjaustoiminnalla kehitetään konsernin asuntokannan laatua pitkällä aikavälillä. Asunto-omaisuuden arvon myönteinen kehitys ja asuntojen vuokrattavuus varmistetaan keskittymällä kasvukeskuksiin.
Asuntorakennuttaminen-liiketoiminnassa asuntojen myyntiä seurataan viikkotasolla. Myymättömien asuntojen ja tonttiomaisuuden kokonaismäärille on SATOn hallitus määrittänyt euromääräiset limiitit. Riskien rajaamiseksi liiketoiminta on keskitetty viidelle suurimmalle talousalueelle.
Sisäisen tarkastuksen tehtävänä on arvioida toimintaan liittyviä riskejä ja niiden hallintaa.
Konsernin omaisuus-, keskeytys- ja vastuuvahinkoriskit on suojattu asianmukaisilla vakuutuksilla.

Henkilöstö
Konsernin palveluksessa oli vuoden 2006 lopussa 170 (178) henkilöä. Vakituisessa työsuhteessa oli 161 ja määräaikaisessa työsuhteessa 9 henkilöä. Konsernin henkilöstö oli vuoden aikana keskimäärin 173 (181) henkilöä.

Ifrs-aikataulu
Konserni siirtyy noudattamaan IFRS -laskentaperiaatteita tilikauden 2007 alusta alkaen.

Osakkeet
Varsinainen yhtiökokous 30.3.2006 valtuutti yhtiön hallituksen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta yhtiön voitonjakokelpoisilla varoilla. Valtuutuksen perusteella voidaan hankkia osakkeita määrä, jonka yhteenlaskettu nimellisarvo tai osakkeiden tuottama äänimäärä on enintään kymmenen prosenttia yhtiön osakepääomasta tai kaikkien osakkeiden äänimäärästä osakkeiden hankinnan jälkeen.
Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään edellä mainitun valtuutuksen perusteella hankittujen omien osakkeiden luovuttamisesta.
Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään osakepääoman korottamisesta yhdellä tai useammalla uusmerkinnällä ja/tai päättämään yhden tai useamman vaihtovelkakirjalainan ottamisesta ja/tai optio-oikeuksien antamisesta siten, että uusmerkinnässä ja/tai vaihtovelkakirjoja ja/tai optio-oikeuksia annettaessa voidaan merkitä yhteensä enintään 439 569 kappaletta yhtiön uusia 2,00 euron nimellisarvoisia osakkeita. Yhtiön osakepääomaa voidaan valtuutuksen perusteella korottaa yhteensä enintään 879 138 eurolla.
Valtuutukset ovat voimassa yhden vuoden yhtiökokouksen päätöksestä lukien.
Valtuutuksia ei ole käytetty.
Emoyhtiön osakkeiden lukumäärä 31.12.2006 oli 2 197 846.
SATO Oyj:n hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja toimitusjohtajan sijainen omistivat 31.12.2006 yhteensä 8 124 osaketta vastaten 0,37 prosenttia yhtiön osakkeista ja äänimäärästä.
SATO Oyj:n osakkeiden vaihtuvuus tilikauden aikana on ollut 27,2 (4,7) prosenttia.

Hallitus, toimitusjohtaja ja tilintarkastajat
Hallituksen puheenjohtajana on toiminut kauppaneuvos Jouko Tuunainen. Hallituksen jäseninä ovat toimineet varatoimitusjohtaja Juhani Järvi, sijoitusjohtaja Jorma Kuokkanen, varatoimitusjohtaja Raimo Lind, rahoitusjohtaja Martti Porkka, hallintotoimintojen johtaja, kauppaneuvos Jukka Salminen sekä 30.3.2006 alkaen toimitusjohtaja Eino Halonen ja johtaja Esko Torsti. Lisäksi hallituksen jäseninä ovat toimineet 30.3.2006 saakka ekonomi Heikki Hyppönen ja toimitusjohtaja Pekka Pystynen.
Toimitusjohtajana on toiminut Erkka Valkila.
Yhtiön tilintarkastajana on toiminut KPMG Oy Ab, KHT-yhteisö, jonka vastuullisena tilintarkastajana on toiminut Markku Sohlman, KHT.

Valiokunnat
SATOn hallitus nimesi keskuudestaan jäsenet nimitys- ja palkitsemisvaliokuntaan sekä tarkastusvaliokuntaan.
Nimitys- ja palkitsemisvaliokunnan muodostavat puheenjohtajaksi valittu Jouko Tuunainen sekä Jorma Kuokkanen ja Raimo Lind. Tarkastusvaliokunnan puheenjohtajaksi nimitettiin Juhani Järvi ja jäseniksi Martti Porkka ja Esko Torsti.

Johtoryhmän jäsenet
Johtoryhmän muodostavat toimitusjohtaja Erkka Valkila, asuntosijoituksen toimialajohtaja, toimitusjohtajan sijainen Tuula Entelä, asuntorakennuttamisen toimialajohtaja Pekka Komulainen, talousjohtaja Harri Huttunen, lakiasiainjohtaja Katri Innanen ja markkinointi- ja viestintäjohtaja Monica Aro.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Tammikuussa 2007 hankittiin Svenska Folkskolans Vänner r.f:ltä vuonna 1911 valmistunut arvokiinteistö Helsingin Eirasta 6,0 miljoonan euron kauppahinnalla. Rakennuksessa on 22 vuokra-asuntoa. Lisäksi tammikuussa ostettiin Golfsarfvik Oy:ltä Kirkkonummella sijaitseva maa-alue rakennusoikeudeltaan 16 022 kerrosneliömetriä. Kauppahinta oli 6,8 miljoonaa euroa.

Näkymät
Asuntosijoituksen vuokraustoiminnan tuloksen arvioidaan paranevan vuonna 2007 edellisen vuoden tasosta. Asuntojen realisointitoiminnan volyymin arvioidaan laskevan edellisvuodesta.
Omistusasuntojen kysynnän ja hintatason arvioidaan tasaantuvan. Yhtiön omistusasuntojen tuotanto pysyy edellisen vuoden tasolla.
Realisointitoiminnan vähenemisestä ja korkotason noususta johtuen konsernin tuloksen arvioidaan vuonna 2007 alenevan edellisvuodesta.

Osingonjako
Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että osinkona jaetaan 7,25 (7,00) euroa osakkeelta, eli yhteensä 15,9 miljoonaa euroa.

Lisätietoja antavat:

Toimitusjohtaja Erkka Valkila, puh. 0201 34 4001, gsm 050 62 050
Talousjohtaja Harri Huttunen, puh. 0201 34 4005, gsm 0400 959 600

Liitteet:

Tilinpäätösinfo