SATO Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.- 30.9.2013

SATO jatkoi kannattavaa kasvua

Tuhat vuokra-asuntoa rakenteilla

Yhteenveto ajalta 1.1.- 30.9.2013 (1.1.–30.9.2012)

• Tulos ennen veroja oli 53,3 (44,7) milj. €.
• Sijoitusasuntojen arvoero kasvoi 30,0 (27,8) milj. € ja oli 564,3 (501,5) milj. €.
• Konsernin nettovarallisuus käyvin arvoin oli 742,8 (662,6) milj. €.
• Kokonaistuotto oli 11,6 (11,1) %.
• Investoinnit sijoitusasuntoihin olivat 88,2 (95,4) milj. €.
• Vuokrausaste oli 97,6 (98,1) %.

Toimintaympäristö

SATOn toiminta-alueilla pienten vuokra-asuntojen kysyntä on jatkunut vilkkaana. Tunnelma taloudessa on kuitenkin edelleen epävarma, mikä vaikuttaa vuokra-asuntomarkkinoilla suurten asuntojen kysynnän heikkenemisenä.

Korkotaso on pysynyt poikkeuksellisen alhaisella tasolla, mutta sekä yritysten että kuluttajien lainaehdot ovat kiristyneet, mikä on johtanut rahoituksen saatavuuden heikentymiseen. Suomessa kuluttajien luottamus talouteen oli syyskuussa hieman vahvempi kuin vuosi sitten, mutta selvästi alhaisempi kuin pitkällä ajalla keskimäärin.

Alhainen korkotaso on tukenut varsinkin uusien asuntojen kauppaa, mutta taloudellisen epävarmuuden jatkuminen ja työttömyyden lisääntyminen katsauskauden lopulla ovat heikentäneet suurten asuntojen kysyntää.

Toimitusjohtaja Erkka Valkila:

- Onnistuneet investoinnit ja vuokraustoiminta sekä alhainen korkotaso ovat johtaneet SATOn hyvään tuloskehitykseen. Rahoitustilanteemme on vakaa ja jatkamme aktiivista investointitoimintaa. Meillä on rakenteilla noin tuhat uutta vuokra-asuntoa Suomessa sekä Pietarissa.

- Keskustelu keinoista, joilla pääkaupunkiseudun vuokrien tasoa voitaisiin laskea, on ollut vilkasta koko vuoden. Uudistuotannon kustannuksia voitaisiin nopeastikin alentaa poistamalla asuntojen keskipinta-alaa koskevat määräykset, lieventämällä estettömyys- ja autopaikkavaatimuksia sekä talojen yhteisiä tiloja koskevia säännöksiä. Myös kaavoitusta pitäisi nopeuttaa tonttitarjonnan lisäämiseksi.

- Kaupungistuminen, maahanmuutto ja pienten kotitalouksien osuuden kasvu lisäävät vuokra-asuntojen kysyntää entisestään. Kaikki keinot vuokra-asuntojen lisäämiseksi pääkaupunkiseudulla tulisi jo ottaa käyttöön.

Segmenttijako

Taloudellisessa raportoinnissa konsernin sijoitusasunnot on ryhmitelty kahteen segmenttiin, SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoimintaan. Segmentoinnilla lisätään valtion tukemaan asuntovarallisuuteen kohdistuvan toiminnan ja raportoinnin läpinäkyvyyttä.

SATO-liiketoiminta sisältää rajoituksista vapaat ja lyhyemmän rajoitusajan omaavat sijoitusasunnot sekä omistusasuntotuotannon. VATRO-liiketoimintaan kuuluvat sijoitusasunnot, joilla on pidemmät rajoitusajat.

Konsernin strategian mukaisesti uudet investoinnit kohdistetaan SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoiminnan suhteellinen merkitys konsernissa pienenee.

Liikevaihto ja tulos

Konsernin liikevaihto kasvoi vertailujaksoon nähden 5,2 prosenttia ja oli 219,3 miljoonaa euroa (208,4 miljoonaa euroa 1.1.–30.9.2012). Liikevaihdosta vuokratuottoja oli 171,4 (158,7) miljoonaa euroa.

Liikevaihdosta 190,0 (180,8) miljoonaa euroa kertyi SATO–liiketoiminnasta ja 29,3 (27,6) miljoonaa euroa VATRO-liiketoiminnasta.

Katsauskauden liikevoitto oli 81,1 (74,3) miljoonaa euroa.

Konsernin tulos ennen veroja oli katsauskaudelta 53,3 (44,7) miljoonaa euroa. Tulos parani 19,7 prosenttia. Tulosparannukseen vaikuttivat vuokratuottojen hyvä kehitys ja alhaisena pysynyt korkotaso. Lisäksi sijoitusasuntojen arvoero kasvoi 30,0 (27,8) miljoonaa euroa.

Tulokseen sisältyy realisointikatetta 9,4 (8,6) miljoonaa euroa. Korkosuojausten markkina-arvon muutoksen vaikutus tulokseen on 0,6 (0,6) miljoonaa euroa.

SATO-liiketoiminnan osuus tuloksesta ennen veroja oli 49,7 (41,5) miljoonaa euroa ja VATRO-liiketoiminnan 3,6 (3,2) miljoonaa euroa.

Taloudellinen asema ja rahoitus

Konsernin taseen loppusumma oli katsauskauden lopussa yhteensä 1 913,3 (1 820,1) miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 316,8 (284,1) miljoonaa euroa. Nettovarallisuus sijoitusasuntojen käyvin arvoin laskettuna oli 742,8 (662,6) miljoonaa euroa, mikä on 14,61 (13,03) euroa/osake.

Konsernin omavaraisuusaste oli sijoitusasuntojen kirjanpitoarvoin laskettuna 16,7 (15,8) prosenttia ja käyvin arvoin 30,2 (28,8) prosenttia.

Konsernin kokonaistuotto vuositasolle suhteutettuna oli 11,6 (11,1) prosenttia. Kokonaistuotto koostuu tuloksen lisäksi sijoitusasuntojen arvonnousutuotosta. Kokonaistuotto lasketaan nettovarallisuudelle käyvin arvoin. Oman pääoman tuotto oli 17,5 (15,7) prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 6,4 (6,3) prosenttia.

Korollinen vieras pääoma katsauskauden lopussa oli 1 426,8 (1 362,1) miljoonaa euroa. Tarkempi erittely on esitetty liitetiedossa 6. Korolliset velat. Katsauskauden lopulla lainakannan keskikorko oli 2,8 (3,1) prosenttia.

11.3.2013 SATO julkisti 500 miljoonan euron vakuudellisen joukkovelkakirjalainaohjelman. Ohjelman alla on katsauskaudella laskettu liikkeeseen nimellisarvoltaan 124 miljoonaa euroa vakuudellisia joukkovelkakirjalainoja. Lainat on otettu julkisen kaupankäynnin kohteeksi NASDAQ OMX Helsinki Oy:n pörssilistalla.

Katsauskaudella korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli 10,5 (-7,1) miljoonaa euroa.

Sijoitusasunnot

Sijoitusasuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille, joilla vuokra-asuntokysyntä pitkällä tähtäimellä kasvaa. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.

SATOn omistuksessa oli 30.9.2013 yhteensä 23 564 (23 447) asuntoa, joista SATO-liiketoiminnan asuntoja oli 19 477 (19 350) ja VATRO-liiketoiminnan 4 087 (4 097). Asuntojen määrä kasvoi katsauskaudella 54 asunnolla.

Sijoitusasuntojen kirjanpitoarvo oli 1 619,5 (1 499,0) miljoonaa euroa ja käypä arvo 2 183,8 (2 000,5) miljoonaa euroa. Katsauskauden aikana asuntokannan kirjanpitoarvo kasvoi 65,8 (74,1) miljoonaa euroa ja käypä arvo 95,8 (101,9) miljoonaa euroa.

Käyvän arvon ja kirjanpitoarvon välinen positiivinen arvoero oli 564,3 (501,5) miljoonaa euroa ja kasvoi katsauskaudella 30,0 (27,8) miljoonaa euroa.

Kirjanpidossaan SATO soveltaa sijoitusasuntoihin hankintamenomallia. Sijoitusasuntojen arvoeron muutosta ei viedä tuloslaskelmaan, vaan esitetään tilinpäätöksen liitetiedoissa.

Investoinnit ja realisoinnit

Investointitoiminnalla luodaan kasvua. SATO on 2000-luvulla investoinut vuokra-asuntoihin yhteensä noin 1,5 miljardia euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja.

Katsauskaudella konsernin investoinnit sijoitusasuntoihin olivat 88,2 (95,4) miljoonaa euroa, josta uudistuotantoinvestointien osuus on 71,9 (51,6) miljoonaa euroa. Merkittävimmät investoinnit kohdistuivat uudiskohteisiin pääkaupunkiseudulla ja Pietarissa.

Merkittävin tulevia investointeja koskeva sopimus tehtiin Skanskan kanssa koskien yhteensä 370 asuntoa pääkaupunkiseudulla ja Tampereella. Investoinnin kokonaisarvo on noin 50 miljoonaa euroa ja se ajoittuu vuosille 2013-2015.

Katsauskauden lopussa Suomessa oli rakenteilla 816 (726) konsernin omistukseen tulevaa vuokra-asuntoa.

Asuntojen korjaamiseen ja asuntojen laadun parantamiseen käytettiin 27,9 (31,3) miljoonaa euroa.

Tilikauden aikana asuntoja realisoitiin Suomessa 231 (182) yhteisarvoltaan 11,9 (10,4) miljoonaa euroa. Realisoidut asunnot sijaitsivat pääosin SATOn tavoitetoimialueen ulkopuolella.

Vuokraus

Tehokkaalla vuokraustoiminnalla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Vuokrauspalvelu hoidetaan pääasiassa SATOn vuokraustoimipisteissä.

Vuokraustoiminnan keskeiset tunnusluvut olivat katsauskaudella hyvällä tasolla. Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 97,6 (98,1) prosenttia ja vuokra-asuntojen vaihtuvuus 36,6 (33,2) prosenttia.

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsauskaudella 14,74 (13,74) euroa/m2/kk ja osaomistusasuntojen 9,54 (9,74) euroa/m2/kk.

Asuntokannan nettovuokratuotto oli 102,8 (92,9) miljoonaa euroa. Vuokra-asuntojen nettovuokratuottoprosentti sijoitusasuntojen kirjanpitoarvolle vuositasolle laskettuna oli 8,5 (8,5) ja käyvälle arvolle 6,2 (6,3).

Kiinteistökehitys

Kiinteistökehittämisellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille ja omistusasuntojen tuotannolle Suomessa. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo katsauskauden lopussa oli 93,3 (78,4) miljoonaa euroa. Katsauskauden tonttihankintojen arvo oli 2,1 (5,8) miljoonaa euroa. Tuotantoon siirrettiin tontteja 10,5 (12,2) miljoonan euron arvosta.

Katsauskauden aikana konsernille valmistui Suomessa 178 (124) sijoitusasuntoa ja 119 (167) myytävää omistusasuntoa. Rakenteilla oli 30.9.2013 yhteensä 816 (726) sijoitusasuntoa ja 416 (400) omistusasuntoa.

Katsauskauden lopussa oli myymättä 44 (29) valmista ja 292 (250) rakenteilla olevaa omistusasuntoa hankinta-arvoiltaan yhteensä 131,1 (91,7) miljoonaa euroa. SATOn omistusasunnot myydään pääosin vasta niiden valmistuttua SATO OmistusKoti-konseptin mukaisesti.

Liiketoiminta Pietarissa

Pietarin asuntomarkkinat vastaavat volyymiltaan koko Suomen asuntomarkkinoita. SATO toteuttaa kasvuaan investoimalla vuokra-asuntoihin Pietarissa. Kohteet hankitaan kaupungin keskeisiltä sijainneilta.

Katsauskauden lopulla Pietarin asunto-omaisuuden kirjanpitoarvo oli yhteensä 99,9 (81,2) miljoonaa euroa ja käypä arvo 101,9 (81,2) miljoonaa euroa. Sitovia hankintasopimuksia oli katsauskauden lopussa yhteensä 35,8 (6,1) miljoonan euron arvosta. Elokuussa SATO teki sopimuksen Lemminkäisen kanssa yhteensä 63 vuokra-asunnon ostosta Pietarin keskustan eteläosaan rakennettavasta kohteesta Obvodny-kanavan varrelta. Investoinnin arvo on noin 17 miljoonaa euroa.

30.9.2013 SATOlla oli Pietarissa yhteensä 222 (112) valmista ja 171 (124) rakenteilla olevaa asuntoa.

Vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 89,0 (90,0) prosenttia.

Henkilöstö

Konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa 148 (155) henkilöä, joista vakituisessa työsuhteessa oli 145. Katsauskaudella oli palveluksessa keskimäärin 150 (154) henkilöä.

Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät

Talouden yleinen epävarmuus jatkuu, mikä heijastuu asunto- ja rahoitusmarkkinoihin.

Asuntojen markkinahintojen muutoksella on vaikutus SATOn asunto-omaisuuden arvoon. Asunto-omaisuuden arvon myönteinen kehitys ja asuntojen vuokrattavuus varmistetaan keskittymällä kasvukeskuksiin.

Uusia omistusasuntokohteita käynnistetään kohdekohtaisten markkinaselvitysten perusteella.

Pietarin asuntosijoitustoiminnan riskit liittyvät asuntojen markkinahintojen kehittymiseen, valuuttakurssin vaihteluihin ja toimintaympäristössä tapahtuviin muihin muutoksiin. Pietarin investointien suuruus suhteessa konsernin kaikkiin asuntosijoituksiin on rajattu.

Korkotason muutokset vaikuttavat SATOn tulokseen ja taseeseen korkokulujen muutoksena ja korkosuojausten markkina-arvomuutosten kautta. Konsernin rahoituspolitiikan tavoitteen mukaisesti kiinteäkorkoisten lainojen osuus kaikista lainoista on 50–80 prosenttia. Rahoituksen riittävyyttä seurataan juoksevasti likviditeettiennusteella.

Asunto Oy Helsingin Tila –nimisen rakennusprojektin toteuttamiseen ja laskutukseen liittyen on vireillä osapuolia koskevia kanteita ja vastakanteita.

Laajempi kuvaus riskeistä löytyy konsernin vuoden 2012 vuosikertomuksesta ja Internet-sivuilta http://www.sato.fi/.

Näkymät

Taloudellinen epävarmuus jatkuu ja ennusteiden mukaan Suomen kansantalouden kasvu on vähäistä. Venäjän talouskasvu on hidastunut, mutta talouden ennustetaan kasvavan Suomea nopeammin. Korkotason odotetaan pysyvän matalana.

Hyvän vuokra-asuntokysynnän uskotaan Suomessa ja Pietarissa jatkuvan, mikä luo hyvät edellytykset investoinneille.

Asiakkaiden rahoituksen saatavuuden heikentyminen voi vaikeuttaa SATOn realisointeja ja omistusasuntomyyntiä jatkossa.

SATOn nettovuokratuotot ja tulos paranevat edellisvuodesta.

SATO Oyj:n osakkeenomistajat 17.10.2013

Suurimmat osakkeenomistajat ja näiden omistusosuudet

|||
|:- | ----------:|
| Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma  |  45,7 % |
| Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen |  16,1 % |
| Keskinäinen Henkivakuutusyhtiö Suomi |  14,8 % |
| LähiTapiola Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö |  7,5 % |
| Keskinäinen vakuutusyhtiö Eläke-Fennia |  5,4 % |
| LähiTapiola-ryhmä |  4,8 % |
| Pohjola Vakuutus Oy |  2,7 % |
| Muut |  3,0 % |

 
SATOn osakkeiden lukumäärä 17.10.2013 oli 51 001 842 ja arvo-osuusjärjestelmään merkittyjä osakkeenomistajia oli 28. Osakkeiden vaihtuvuus oli katsauskaudella 6,0 prosenttia.

 

Segmenttikohtainen informaatio

SATOn asuntosijoitustoiminta sisältää sekä vapaarahoitteista että valtion tukemaa asuntovarallisuutta, johon vaikuttavat asuntolainsäädännön rajoitukset sekä kohde- että yhtiötasolla. Taloudellisessa raportoinnissa sijoitusasunnot on ryhmitelty kahteen segmenttiin, SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoimintaan. SATO-liiketoimintaan kuuluvat vapaarahoitteiset asunnot sekä ne arava- ja korkotukilainoitetut asunnot, joihin kohdistuvat arava- ja korkotukilainsäädäntöön liittyvät kohdekohtaiset rajoitukset päättyvät vuosina 2013 - 2025. Myös Pietarin liiketoiminta ja omistusasuntotuotanto kuuluvat SATO-liiketoimintaan. VATRO-liiketoimintasegmenttiin kuuluvat asunnot, joihin kohdistuu pitempiaikaisia aravalainsäädäntöön liittyviä rajoituksia. Nämä rajoitukset päättyvät noin vuoteen 2047 mennessä.

 

 

 

 

 

 

 

 

 
Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Erkka Valkila, p. 0201 34 4001, matkap. 050 62 050
Talousjohtaja Esa Neuvonen, p. 0201 34 4005, matkap. 040 5001 003

sato.fi

LIITTEET
Osavuosikatsaus 1.1. – 30.9.2013
Osavuosikatsausinfo 1.1.- 30.9.2013