SATO lisännyt vuokra-asuntotarjontaa suurimmissa kasvukeskuksissa

Rakenteilla 1 200 vuokra-asuntoa

Yhteenveto tilikaudesta 1.1.-31.12.2015 (1.1.-31.12.2014)** **

• Tulos ennen veroja parani edellisvuodesta 4,7 (8,1) % ja oli 159,4 (152,2) milj. €.

• Tulokseen sisältyvä vuokra-asuntojen käyvän arvon muutos oli 62,4 (63,8) milj. €.

• Oma pääoma oli 993,1 (892,2) milj. €, 19,53 (17,55) €/osake.

• Oman pääoman tuotto oli 13,5 (14,0) %.
  

• Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 250,5 (174,1) milj. €.

• Vuokratuotot nousivat 2,5 (6,0) % ja olivat 249,4 (243,2) milj. €.

• Vuokrausaste Suomessa oli 96,4 (97,2) %.

• Hallituksen osinkoehdotus on 0,50 (osinko 0,20 ja pääomanpalautus 0,42) €/osake.** **

Toimitusjohtaja Saku Sipola:

 

• SATOlla on jälleen takanaan hyvä vuosi. Teimme onnistuneita vuokra-asuntohankintoja, meille valmistui satoja uusia vuokra-asuntoja ja paransimme toimintaa monilla osa-alueilla, mm. vuokrauspalvelussa ja hankintatoimessa. Tulos nousi edellisvuodesta, vaikka Venäjän ruplan kurssin heikentyminen vaikutti negatiivisesti tulokseen ja Pietarin asunto-omaisuuden arvoon.
  
• Monien onnistumisten lisäksi vuoteen mahtui myös haasteita. Vuokra-asuntojemme taloudellinen vuokrausaste ei yltänyt edellisvuoden tasolle ponnisteluistamme huolimatta. Käännämme kehitystä lukuisin toimenpitein alkaneena vuonna tavoitteenamme paremmin palveleva SATO.
  
• Vuokra-asuntoja tarvitaan jatkossakin lisää. Pääkaupunkiseudulla ja muissa suurissa kaupungeissa on juuri nyt useita uusia asuinalueita rakenteilla, mikä luo alueellisesti jopa väliaikaisia ylitarjontatilanteita. Kaupungistumisen jatkuminen johtaa kuitenkin siihen, että pitkällä tähtäimellä tarjonta ei riitä kattamaan kysyntää, vaan investointeja yhteiskunnan toimivuuteen tarvitaan niin asuntojen kuin muunkin infrastruktuurin osalta.

Toimintaympäristö
Suomen talous ei ole lähtenyt kasvuun usean muun euromaan tahdissa, koska vienti ei ole kasvanut odotetusti.  Tämä on aiheutunut tärkeimpien vientimaiden matalasta investointitasosta. Lisäksi Suomen taloustilanteen heikkenemiseen vaikutti se, että kasvun käynnistämiseksi tarvittavien rakenteellisten muutosten aikaansaamiseksi ei ole löytynyt yhteistä tahtotilaa. Taloutemme on nojautunut kotimaisen kulutuskysynnän varaan.

Kotitalouksien ostovoima oli vuonna 2015 noin kolmen vuoden takaisella tasolla. Heikosta työllisyystilanteesta ja verotuksen kiristymisestä huolimatta yksityinen kulutuskysyntä on kasvanut hieman. Kuluttajien luottamus on kuitenkin pysynyt hyvin alhaisena. Heikon taloudellisen tilanteen vuoksi vuokra-asuntokysyntä kohdistuu pääosin pieniin, edullisiin asuntoihin, joita on liian vähän tarjolla. Tähän kysyntään SATO on kehittänyt SATO StudioKoti -konseptin, jossa lähtövuokra suunnitellun pilottikohteen asunnoissa on 500 euroa kuukaudessa.

Korkotaso on ollut lähellä nollarajaa poikkeuksellisen pitkään, mikä on ollut suotuisaa SATOlle, jonka toiminta on pääomavaltaista.

Vuokrauksessa kilpailuympäristö on muuttunut. Yksityiset sijoittajat omistavat noin puolet Suomen noin 800 000 vuokra-asunnosta, mutta ammattimaisten omistajien joukko on kasvanut. Näistä asuntoihin sijoittavat rahastot ovat lisänneet vuokra-asuntotarjontaa noin 15 000 asunnolla lyhyessä ajassa. Lisäksi eläkevakuutusyhtiöt ovat tehneet suoria asuntosijoituksia, kun vieraan pääoman käyttö vuokra-asuntoinvestointeihin sallittiin määräaikaisella lailla. Tarjonnan kasvu on lisännyt vaihtuvuutta etenkin uusilla asuinalueilla, joissa samanaikaisesti voi valmistua jopa satoja uusia vuokra-asuntoja, mikä on jonkin verran heikentänyt SATOn vuokrausastetta. Vuokra-asuntoja tarvitaan kuitenkin pitkällä tähtäimellä lisää, sillä kaupungistumiskehitys voimistuu. Lisäksi väkiluku kasvaa ennakoitua nopeammin kasvavan maahanmuuton seurauksena. Suomessa turvapaikanhakijoiden määrä lähes kymmenkertaistui kertomusvuonna edellisvuoteen verrattuna.

Asuntokauppa on ollut kolmen vuoden ajan poikkeuksellisen matalalla tasolla, mutta asuntojen hinnat ovat nousseet maltillisesti.

Strategiansa mukaisesti SATO investoi alueille, joissa voimistuvat trendit, kuten kaupungistuminen, perhekoon pienentyminen ja maahanmuutto, tukevat pitkällä tähtäimellä vuokra-asumisen kysynnän kasvua. Siksi investointitoimintamme jatkui vahvana, etenkin pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. Investoinnit ylittivät edellisvuoden tason ja olivat 251 (174) miljoonaa euroa.

Pietarin vuokra-asuntojen kysyntä jatkui hyvänä, mutta vuokrataso kehittyi odotettua maltillisemmin. Ruplan heikentymisen vaikutuksesta SATOn Pietarissa omistamien asuntojen euromääräinen arvo laski ja heikensi SATOn tulosta. SATO pidättäytyy uusista investointipäätöksistä Pietarissa toistaiseksi.

Liikevaihto ja tulos
Konsernin liikevaihto kasvoi kertomusvuonna 3,5 prosenttia vertailuvuoteen 2014 nähden ja oli 323,4 (312,3) miljoonaa euroa. Liikevaihdosta vuokratuottoja oli 249,4 (243,2) miljoonaa euroa. Uusien asuntojen määrän kasvu ja vuokratason nousu paransivat vuokratuottoja 2,5 (6,0) prosenttia.

Liikevoitto kasvoi 2,7 prosenttia ja oli 196,5 (191,3) miljoonaa euroa.

Tulos ennen veroja kasvoi 4,7 (8,1) prosentilla ja oli 159,4 (152,2) miljoonaa euroa. Tulosparannukseen vaikuttivat matala korkotaso, vuokratuottojen kehitys ja kulujen hyvä hallinta. Tulosta alensi 4,4 miljoonan euron suuruinen kustannusvaraus, joka on tehty Asunto Oy Helsingin Tilan toteuttamiseen liittyvän hovioikeuden päätöksen perusteella.

Tulokseen sisältyvä vuokra-asuntojen käyvän arvon muutos oli 62,4 (63,8) miljoonaa euroa.  Muutokseen vaikuttivat positiivisesti asuntojen hintojen ja vuokratuottojen kehitys sekä joidenkin kohteiden rajoitusten päättyminen, ja negatiivisesti ruplan arvon heikkeneminen. Ruplamääräinen hintojen nousu Pietarissa kasvatti SATOn asunto-omaisuuden rupla-arvoa, mutta euroissa arvo laski ruplan kurssin heikentymisen vaikutuksesta. Nettovaikutus SATOn tulokseen muutoksilla oli -5,4 (-38,1) miljoonaa euroa.

Lisätietoja käyvän arvon määrityksestä on tilinpäätöksen liitetietojen kohdassa 13.

Taloudellinen asema
Konsernitaseen loppusumma 31.12.2015 oli 2 979,7 (2 801,6) miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 993,1 (892,2) miljoonaa euroa. Osakekohtainen oma pääoma oli 19,53 (17,55) euroa.

Konsernin omavaraisuusaste oli 33,3 (31,8) prosenttia. Tavoitteena on vähintään 30 prosentin omavaraisuusaste.

Vuoden 2015 oman pääoman tuotto ylitti tavoitteena olevan 12 prosentin tason ja oli 13,5 (14,0) prosenttia.  Sijoitetun pääoman tuotto oli 7,6 (7,7) prosenttia. 

Rahoitus
Konsernin ja emoyhtiön rahoitustilanne on ollut hyvä koko tilikauden. Konsernin rahavarat vuoden lopussa olivat 60,7 (31,8) miljoonaa euroa.  

Korollinen vieras pääoma tilikauden lopussa oli 1 676,2 (1 584,9) miljoonaa euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 356,5 (1 208,7) miljoonaa euroa. Lainaerittely on tilinpäätöksen liitetietojen kohdassa 27.
Uutta pitkäaikaista rahoitusta hankittiin 483,7 miljoonaa euroa. Luototusaste (LTV) oli kertomusvuoden lopussa 55,3 (56,1) prosenttia. Tavoitteena on alle 70 prosentin luototusaste.

Toukokuussa Moody's myönsi SATOlle Baa3 luottoluokituksen vakain näkymin.

Syyskuussa SATO laski liikkeeseen 300 miljoonan euron vakuudettoman joukkovelkakirjalainan. Laaja joukko pohjoismaisia ja eurooppalaisia sijoittajia osoitti luottamusta SATOon ja laina ylimerkittiin selvästi. Lainan maturiteetti on 5 vuotta ja sille maksetaan kiinteää 2,25 prosentin vuotuista korkoa. Myös laina sai Moodys'ilta Baa3 luottoluokituksen ja se on listattu Irlannin pörssiin. Pitkän tähtäimen tavoitteena on vakuudettoman lainakannan osuuden nostaminen siten, että omaisuudesta noin puolet on vapaata vakuussitoumuksista.

Katsauskauden lopussa lainakannan keskikorko oli 2,5 (2,6) prosenttia. Konsernin rahoituspolitiikan mukaisesti kiinteäkorkoisten lainojen osuus kaikista lainoista pyritään pitämään yli 60 prosentissa. Tilinpäätöshetkellä osuus oli 73,7 (67,2) prosenttia.

Katsauskauden nettorahoituskulut olivat yhteensä 37,0 (39,1) miljoonaa euroa. Markkinaehtoisen lainakannan keskimaturiteetti oli 5,1 (4,9) vuotta.

Tilikaudella korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli 2,9
(-15,3) miljoonaa euroa.

Konsernin rahavirta oli katsauskaudella hyvä. Liiketoiminnan rahavirtaa vahvisti liikevoiton parantuminen noin 5,1 miljoonalla eurolla.

Konsernirakenne
SATO Oyj on SATO-konsernin emoyhtiö. Emoyhtiöllä oli kertomusvuoden lopulla yhteensä 14 (7) liiketoimintaa harjoittavaa tytäryhtiötä.

Asunto-omaisuus ja käypä arvo
SATOn omistuksessa oli 31.12.2015 yhteensä 23 551 (24 173) asuntoa. Asuntojen määrä väheni vuoden aikana 622 asunnolla. Vuokra-asuntoja hankittiin ja niitä valmistui 1 184 asuntoa. Realisoituja vuokra-asuntoja ja asukkaiden lunastamia osaomistusasuntoja oli 1 806. 

Vuokra-asuntojen käypä arvo oli kertomusvuoden lopussa 2 752,9 (2 528,0) miljoonaa euroa ja käyvän arvon muutos, johon sisältyy vuoden aikana hankitut ja myydyt vuokra-asunnot, oli 224,9 (212,0) miljoonaa euroa. Investointien ja realisointien lisäksi arvonmuutokseen vaikuttivat markkinahintojen ja vuokratuottojen kehitys, ruplan kurssimuutos ja joidenkin kohteiden rajoitusten päättyminen.

Asuntojen arvosta 81 prosenttia on pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueilla ja yhteensä 15 prosenttia Tampereella, Turussa, Oulussa ja Jyväskylässä sekä 4 prosenttia Pietarissa.

Investoinnit vuokra-asuntoihin ja realisoinnit
Investointitoiminnalla luodaan kasvua. Investoinnit kohdistetaan seuduille, joissa vuokra-asuntojen kysyntä ja arvonnousuodotukset nähdään parhaiksi.

Kertomusvuonna investoinnit vuokra-asuntoihin olivat yhteensä 250,5 (174,1) miljoonaa euroa, mikä on noin 9 prosenttia sijoitusasuntojen arvosta. Asuntokannan uudistamiseksi tavoitteena on kohdentaa keskimäärin 70 prosenttia investoinneista uudisasuntoihin. Uudisasuntojen osuus oli 136,7 (117,4) miljoonaa euroa, mikä oli noin 55 prosenttia kaikista investoinneista. Tilikauden lopussa Suomessa oli sitovia hankintasopimuksia 148,8 (58,4) miljoonan euron arvosta.

Kertomusvuoden aikana Suomessa hankittujen vuokra-asuntojen lukumäärä oli 1 184 (706), joista uudisasuntoja oli 708 (563). Vuoden lopussa Suomessa oli rakenteilla 1 204 (571) vuokra-asuntoa.

Merkittävin yksittäinen investointi oli ICECAPITAL Housing Fund I Ky:ltä elokuussa ostetut pääosin pääkaupunkiseudulla sijaitsevat 379 vuokra-asuntoa. Kaupan arvo oli 68 miljoonaa euroa.

Vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 1 743 (444) yhteisarvoltaan 95,9 (25,9) miljoonaa euroa. Suurimmat yksittäiset kaupat olivat 760 vuokra-asunnon myynti elokuussa ja 268 vuokra-asunnon myynti marraskuussa. Realisoidut asunnot sijaitsivat pääosin SATOn tavoitetoimialueen ulkopuolella.

Asuntojen laadun parantamiseen sisältäen asuntojen korjaukset ja kiinteistöjen perusparannukset käytettiin Suomessa 57,3 (49,0) miljoonaa euroa.

Vuokraus
Tehokkaalla vuokraustoiminnalla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon saanti ja yhtiölle vakaasti kehittyvä kassavirta. Vuokrauspalvelu hoidetaan pääasiassa SATOn omana toimintana.

SATOn taloudellinen vuokrausaste oli Suomessa keskimäärin 96,4 (97,2) prosenttia. Vaihtuvuus oli keskimäärin 41,1 (37,3) prosenttia. Asuntojen vaihtuvuutta lisäsi ja vuokrausastetta laski kasvanut vuokra-asuntotarjonta SATOn toiminta-alueilla ja heikko yleinen taloustilanne.

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsauskauden lopussa 16,39 (15,57) euroa/m2/kk.

Ilmoittamamme ohjeistuksen mukaisesti asuntojen nettovuokratuotto parani edellisvuodesta ja oli 151,8 (148,2) miljoonaa euroa. Investointien myötä uudistunut asuntokanta, vuokratason nousu, kustannustehokas ylläpitotoiminta sekä vuokraustoiminnan ja asiakaspalvelun kehittäminen tukivat nettovuokratuottojen kasvua.

Kiinteistökehitys
Oma tonttivaranto tuo kilpailuetua mahdollistamalla kysyntään parhaiten sopivien vuokra-asuntojen kehittämisen. 

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo katsauskauden lopussa oli 55,5 (71,6) miljoonaa euroa. Katsauskaudella hankittiin uusia tontteja omistukseen arvoltaan 13,3 (5,3) miljoonaa euroa. Lisäksi saatiin tonttivarauksia noin 27 000 kerrosneliömetriä yhteensä noin 400 asunnon toteuttamista varten. Vuoden aikana myydyn tai asuntotuotantoon käytetyn tonttivarannon kirjanpitoarvo oli 24,0 (13,7) miljoonaa euroa.
Vireillä olevia kaavakehityshankkeita oli mm. Helsingissä Oulunkylässä ja Kontulassa, Espoossa Soukassa, Karakalliossa ja Hannuksessa sekä Vantaalla Martinlaaksossa ja Myyrmäessä. Vireillä olevista kaavakehityshankkeista omien tonttien täydennysrakentamiseksi suunnitteilla on 80 000 kerrosneliömetriä asuntorakennusoikeutta, noin 1 100-1 300 asunnon verran.

Uudistuotannossa arvioidaan, mitkä asunnot soveltuvat vuokra-asunnoiksi ja mitkä myydään valmistumisen jälkeen omistusasunnoiksi. Tilikauden aikana konsernille valmistui Suomessa 545 (549) vuokra- ja 153 (223) myytävää asuntoa. Vuoden lopussa uudistuotannosta oli myymättä 52 (94) valmista ja 55 (94) rakenteilla olevaa omistusasuntoa hankinta-arvoiltaan yhteensä 48,7 (90,9) miljoonaa euroa.

31.12.2015 oli rakenteilla yhteensä 1 280 (730) asuntoa Suomessa, joista 1 204 (571) oli vuokra-asuntoja.

Liiketoiminta Pietarissa
Pietarin asuntomarkkina vastaa kooltaan Suomen asuntomarkkinaa. Investointitoiminnan laajentaminen Pietariin vuodesta 2007 alkaen lisäsi mahdollisuuksia SATOn kasvulle. Venäjän osuus konsernin asunto-omaisuudesta on rajattu 10 prosenttiin.

Kertomusvuoden lopulla Pietarin asunto-omaisuuden käypä arvo oli yhteensä 106,1 (101,7) miljoonaa euroa, mikä on 4 prosenttia SATOn asunto-omaisuuden arvosta. Arvonmuutos oli -5,4 (-38,1) miljoonaa euroa. Sitovia hankintasopimuksia oli vuoden lopulla yhteensä 2,4 (10,7) miljoonan euron arvosta. Valmiita asuntoja Pietarissa oli yhteensä 460 (313) ja rakenteilla olevia 74 (217).

Asuntojen vuokrausaste oli kertomusvuonna keskimäärin 82,7 (92,6) prosenttia. Edellisvuotta alhaisempi vuokrausaste johtuu 80 asunnon valmistumisesta vuokraukseen vuoden loppupuolella.

Venäjällä inflaatio oli 12,9 (11,4) prosenttia. SATOn vuokrat nousivat ruplamääräisesti 3,3 (5,0) prosenttia. Ruplan arvon heikkenemisen johdosta euromääräiset vuokrat kuitenkin laskivat ja olivat katsauskauden lopussa 12,54 (14,55) €/m2/kk.

Asiakkuudet
Luodakseen kilpailuetua SATO panostaa asiakaspalvelun kehittämiseen. Asiakkuuskokemuksen kehitystä mitataan asiakkaiden nettosuositteluhalukkuudesta kertovalla NPS-arvolla. Kertomusvuonna NPS-luku oli 25 (26). Tavoitteena on saavuttaa NPS-arvoksi 40 vuoden 2020 loppuun mennessä.

Asiakkuuskokemuksen parantamiseksi kehitetään vuokra-asuntojen laatua ja asiakaskohtaamisia. Lisäksi panostetaan digitaalisten palvelujen lisäämiseen. Asiakasrajapinnassa työskentelevän henkilöstön osaamista vahvistetaan jatkuvasti. SATOn asiakaspalvelu palkittiin vuoden kehittyjänä Asiakkaan ääni -kilpailussa, jossa verrattiin keskenään kolmeakymmentä suomalaista contact centeriä.

Vastuullisuus
Vastuullisuus kuuluu SATOssa jokapäiväiseen työhön. Vastuullisuuspolitiikka on luettavissa internet-sivuilla www.sato.fi/vastuullisuuspolitiikka.

Vuonna 2015 SATO osallistui ensimmäistä kertaa The Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) vastuullisuusarviointiin ja sijoittui parhaaseen, Green Star -luokkaan. Vertailuryhmässään, eurooppalaiset asuntosijoittajat, SATO oli kolmas ja kaikista osallistuneista asuntosijoittajista viides.

Green Building Council Finlandin järjestämässä Suomen fiksuin ja viihtyisin asuintalo -kilpailussa SATOn matalaenergiatalo Espoon Soukassa sai kunniamaininnan.

Ympäristövaikutukset
Energiankulutuksen hillinnällä on keskeinen rooli asumisesta syntyvien haitallisten ympäristövaikutusten ehkäisyssä. Tukeakseen omia ja yhteiskunnan ilmastotavoitteita SATO on toiminnassaan sitoutunut vuokra-asuntoyhteisöiden energiatehokkuussopimukseen (VAETS) ja Helsingin kaupungin ilmastokumppaniksi. SATOn lyhyen tähtäimen tavoitteena on vähentää lämmön ominaiskulutusta 15 prosenttia vuoteen 2016 mennessä. Tämä tavoite täyttyi jo vuonna 2015.

SATO on asettanut toiminnalleen myös pidemmän aikavälin tavoitteita, joissa on huomioitu kiristyvien rakentamismääräysten, kannan uudistumisen ja energiatehokkuuden parantamisen vaikutukset. Näiden tavoitteiden mukaan SATO alentaa kiinteistöjen lämmön ja veden ominaiskulutusta 23 prosenttia vuoteen 2020 mennessä. Vertailuvuotena on 2009. Sähkön osalta pyritään kulutus pitämään nykyisellä tasolla.

Kertomusvuonna lämmön ominaiskulutus laski 1,6 prosenttia ja sähkön nousi 0,8 prosenttia vuoden 2014 tasosta. Veden ominaiskulutus nousi 0,7 prosenttia ja oli 418 l/rm³.

SATOn vuokra-asunnoista syntyvät ominaispäästöt olivat 34,0 (36,1) hiilidioksidiekvivalenttikilogrammaa asuntoneliömetriä kohden. Tavoitteena on vähentää kasvihuonepäästöjä 20 prosenttia vuoteen 2020 mennessä vuoden 2013 tasoon verrattuna.

Konsernin kertomusvuonna päivitetty ympäristöohjelma on luettavissa kokonaisuudessaan internet-sivuilla www.sato.fi/ymparisto-ohjelma.

Tutkimus ja kehitystoiminta
Kehitystoiminta kohdistui mm. kestävän kehityksen mukaisten energia- ja asumisratkaisujen kehittämiseen, SATO StudioKoti -malliasunnon toteuttamiseen, SATOn suunnitteluratkaisujen vakiointiin sekä digitaalisten palvelujen lisäämiseen. Tutkimus- ja kehitystoimintaan käytettiin yhteensä 1,0 (0,8) miljoonaa euroa, mikä vastaa 0,3 prosenttia liikevaihdosta.

Riskienhallinta
SATOn riskienhallinta perustuu hyvää hallintotapaa koskeviin ohjeisiin sekä strategia- ja vuosisuunnitteluprosessiin sisältyvään systemaattiseen riskiarviointiin. Riskien hallitsemiseksi käynnistetään tarvittaessa toimenpiteitä, joilla pyritään estämään riskien toteutumista tai pyritään tehostamaan osa-alueen seurantaa. Sisäisen tarkastuksen suorittaa riippumaton taho ja tarkastustoiminta kohdistetaan strategia- ja vuosisuunnitteluprosessin riskiarviointien mukaisesti.

SATOn tuloksen kehittyminen on viime vuosina ollut vakaata. Raportointikäytäntöä muutettiin 1.1.2014 alkaen siten, että sijoitusasuntojen arvonmuutos esitetään tuloslaskelmassa. Tämän johdosta asuntojen hintatason ja Pietarin omaisuuden osalta valuuttakurssin muutokset voivat lisätä tuloksen vaihteluja. 

Asuntojen myynnin ja vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät suhdannevaihteluihin ja kysynnän muutoksiin.

Asunto-omaisuuden arvon myönteinen kehitys ja asuntojen vuokrattavuus varmistetaan keskittymällä kasvukeskuksiin. Suunnitelmallisella korjaustoiminnalla kehitetään konsernin asuntokannan laatua. Energiatehokkuus- ja ympäristövaatimusten muutokset voivat vaikuttaa SATOn sijoitusasuntojen korjauskustannusten nousuun.

Pietarin toiminta sisältää toimintaympäristöön liittyvien riskien lisäksi valuuttariskin. Tiedossa olevat kohteiden hankintaan liittyvät valuuttamääräiset maksuerät suojataan konsernin rahoituspolitiikan mukaisesti. Venäjän investointien suuruus suhteessa konsernin kaikkiin asuntosijoituksiin on rajattu.

Kumppaneilta ostettavien palvelujen jatkuvuuden varmistamiseksi hankinnat on hajautettu useammalle palveluntuottajalle.

Konsernin rahoituspolitiikan mukaisesti kiinteäkorkoisten lainojen osuus kaikista lainoista pyritään pitämään yli 60 prosentissa. Konsernissa on asetettu omavaraisuustavoite.

Konsernin omaisuus-, keskeytys- ja vastuuvahinkoriskit on suojattu asianmukaisilla vakuutuksilla Riskienhallinnasta on lisätietoja internet-sivuilla www.sato.fi/riskienhallinta.

Vireillä olevat oikeudenkäynnit
Helsingin Arabianrantaan rakennetun omistusasuntokohteen toteuttamiseen ja laskutukseen liittyen on vireillä osapuolia koskevia kanteita ja vastakanteita. Hovioikeuden päätöksen perusteella yhtiö on tehnyt Asunto Oy Helsingin Tila -nimisen rakennusprojektin toteuttamiseen katsauskauden tulosta heikentävän kuluvarauksen. Yhtiö on hakenut valituslupaa korkeimmasta oikeudesta asiaan liittyen.

Osakkeet
SATO Oyj:n osakepääoma 31.12.2015 oli 4 442 192,00 euroa ja osakkeiden lukumäärä 51 001 842 osaketta. Yhtiöllä on yksi osakesarja. Osakkeet ovat arvo-osuusjärjestelmässä, jota ylläpitää Euroclear Finland Oy.
SATO Oyj:n omistuksessa on 160 000 kappaletta omia osakkeita. Osakemäärä vastaa 0,3 prosenttia kaikkien osakkeiden lukumäärästä.

SATO Oyj:n hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja toimitusjohtajan sijainen omistivat 31.12.2015 yhteensä
165 812 yhtiön osaketta. 

Merkittävä omistusosuuden muutos
Ruotsalainen kiinteistösijoitusyhtiö Fastighets AB Balder osti huhtikuussa 21 prosenttia SATO Oyj:n osakkeista. Kesän aikana Balder jatkoi osakeostoja ja lisäksi joulukuussa se hankki 22,9 prosentin osuuden SATOn ulkona olevista osakkeista Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varmalta. Vuoden lopussa Balderin omistusosuus oli 53,3 prosenttia.

Henkilöstö
Konsernin palveluksessa oli vuoden 2015 lopussa 170 (169) henkilöä. Vakituisessa työsuhteessa oli 160 (156) ja määräaikaisessa työsuhteessa 10 (13) henkilöä. Konsernin henkilöstö oli vuoden aikana keskimäärin 172 (165) henkilöä.

Nuorten työllistymismahdollisuuksien parantamiseksi kesätöihin palkattiin yhteensä 21 nuorta. Tavoitteena oli tarjota tilaisuuksia työkokemuksen hankkimiseen.

Osakkeenomistajien nimitystoimikunta
Varsinainen yhtiökokous päätti perustaa osakkeenomistajien nimitystoimikunnan ja hyväksyi sille työjärjestyksen. Toimikunnan tehtävänä on valmistella hallituksen kokoonpanoa ja hallituksen jäsenten palkitsemista koskevat ehdotukset varsinaiselle yhtiökokoukselle. Toimikunta kokoontui kertomusvuonna kolme kertaa.

Hallitus, toimitusjohtaja ja tilintarkastajat
SATOn hallitukseen ovat kuuluneet varsinaiseen yhtiökokoukseen 3.3.2015 saakka puheenjohtaja Juha Laaksonen ja varapuheenjohtaja Esa Lager sekä jäsenet Andrea Attisani, Timo Hukka, Tarja Pääkkönen, Niina Rajakoski ja Ilkka Tomperi.

Varsinaisessa yhtiökokouksessa 3.3.2015 SATO Oyj:n hallituksen jäsenmääräksi vahvistettiin seitsemän jäsentä. Esa Lager valittiin hallituksen puheenjohtajaksi. Vanhoista hallituksen jäsenistä valittiin jatkamaan Andrea Attisani, Niina Rajakoski, Tarja Pääkkönen ja Ilkka Tomperi. Uusiksi jäseniksi valittiin Jukka Hienonen ja Timo Stenius. Hallitus valitsi keskuudestaan SATO Oyj:n hallituksen varapuheenjohtajaksi Jukka Hienosen.

Hallituksen jäsen Niina Rajakoski ilmoitti lokakuussa eroavansa hallituksesta. SATO Oyj:n ylimääräinen yhtiökokous 22.10.2015 päätti valita hallituksen uudeksi jäseneksi Fastighets AB Balderin toimitusjohtajan Erik Selinin samasta päivästä alkaen.

Vuonna 2015 hallitus kokoontui 12 kertaa. Hallitustyöskentelyä tukee kaksi hallituksen jäsenistä nimettyä valiokuntaa: nimitys- ja palkitsemisvaliokunta sekä tarkastusvaliokunta.

Toimitusjohtajana on toiminut insinööri Erkka Valkila 16.11.2015 saakka, jolloin diplomi-insinööri Saku Sipola aloitti toimitusjohtajana. Toimitusjohtajan sijainen on OTK, ekonomi Tuula Entelä.

Yhtiön tilintarkastajana on toiminut KPMG Oy Ab, KHT-yhteisö, jonka päävastuullisena tilintarkastajana on toiminut Lasse Holopainen, KHT.

Johtoryhmän jäsenet
Johtoryhmän muodostivat toimitusjohtajan lisäksi liiketoimintajohtajat Tuula Entelä ja Pasi Suutari, asiakkuus- ja viestintäjohtaja Monica Aro ja talousjohtaja Esa Neuvonen. 

Näkymät
Toimintaympäristössä SATOn liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin kuluttajien luottamus, ostovoiman kehitys, asuntojen vuokra- ja hintakehitys sekä korkotaso.

Suomen kansantalouden kasvun ja yleisen luottamusilmapiirin arvioidaan jatkuvan heikkona. Korkotason arvioidaan pysyvän matalana, mikä vaikuttaa positiivisesti SATOn rahoituskustannuksiin.

Kasvava kaupungistuminen ja maahanmuutto luovat hyvät pitkän ajan edellytykset investointien jatkamiselle Suomessa.

Asuntojen uudistuotantoa ohjaavaan säännöstöön on lisätty uusia laatuvaatimuksia usean vuoden ajan. Tämä on nostanut asuntojen tuotantokustannuksia samaan aikaan, kun ostovoima on heikentynyt.  Kysynnän ja tarjonnan kohtaaminen on tämän johdosta vaikeutunut.

SATOn nettovuokratuoton arvioidaan pysyvän vuoden 2015 tasolla. Vuokrankorotusten arvioidaan kuitenkin olevan edellisvuosia maltillisempia.

Noin 80 prosenttia SATOn asunnoista sijaitsee pääkaupunkiseudulla, jossa hintojen arvioidaan kehittyvän positiivisesti.

Venäjän talouden ennustetaan kehittyvän negatiivisesti. SATOn asunto-omaisuudesta noin neljä prosenttia on Pietarissa. SATO pidättäytyy uusista investointipäätöksistä toistaiseksi.

Hallituksen voitonjakoehdotus
Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat 31.12.2015 olivat 99 711 102,42 euroa, josta tilikauden voitto oli
28 710 845,40 euroa. Yhtiön ulkona olevien osinkoon vuodelta 2015 oikeuttavien osakkeiden määrä on
50 841 842 kappaletta.

Osinkopolitiikan mukaan tavoitteena on jakaa vakaata ja kilpailukykyistä osinkoa.
Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että osinkona jaetaan 0,50 (osinko 0,20 ja pääomanpalautus 0,42) euroa osakkeelta, yhteensä 25 420 921,00 euroa, ja että voittovaroihin siirretään 3 289 924,40 euroa.  

Osinko maksetaan osakkeenomistajalle, joka on maksun täsmäytyspäivänä 7.3.2016 merkitty osakkeenomistajaksi Euroclear Finland Oy:n pitämään yhtiön osakasluetteloon. Ehdotuksen mukaan osinko maksetaan 22.3.2016.

Yhtiön taloudellisessa asemassa ei tilikauden päättymisen jälkeen ole tapahtunut olennaisia muutoksia.

Suurimmat osakkeenomistajat 18.1.2016

|||
| - | ------ |
| Fastighets Ab Balder | 53,3 % |
| APG Asset Management NV | 22,8 % |
| Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo | 12,9 % |
| Valtion Eläkerahasto | 5,0 % |
| Rakennusliitto r.y. | 0,9 % |
| Muut osakkeenomistajat (78 kpl) | 5,1 % |

18.1.2016 konsernilla oli 84 arvo-osuusrekisteriin merkittyä osakkeenomistajaa. SATO Oyj:n osakkeiden vaihtuvuus kertomusvuoden aikana on ollut 55,2 %.

Taloudelliset tunnusluvut, konserni

|||||||
|:- | -------------------:| ------------------:| ----------------------:| ----------------------:| ----------------------:|
|   | 1-12/2015 | 1-12/2014 | 1-12/2013** | 1-12/2012** | 1-12/2011** |
| TALOUDELLISTA KEHITYSTÄ KUVAAVAT TUNNUSLUVUT |   |   |   |   |   |
| Liikevaihto, milj. € | 323 | 312 | 312 | 287 | 232 |
| Liikevoitto, milj € | 196 | 191 | 178 | 160 | 209 |
| Nettorahoituskulut, milj € | -37 | -39 | -38 | -39 | -35 |
| Tulos ennen veroja, milj. € | 159 | 152 | 141 | 121 | 174 |
| Taseen loppusumma, milj € | 2 980 | 2 802 | 2 596 | 2 360 | 2 167 |
| Oma pääoma, milj. € | 993 | 892 | 823 | 693 | 635 |
| Vieras pääoma | 1 986 | 1 909 | 1 773 | 1 696 | 1 554 |
| Korollinen vieras pääoma, milj. € | 1 676 | 1 585 | 1 501 | 1 375 | 1 255 |
| Sijoitetun pääoman tuotto (%) | 7,6 % | 7,7 % | 7,7 % | 7,7 % | 10,9 % |
| Oman pääoman tuotto (%) | 13,5 % | 14,0 % | 15,5 % | 13,5 % | 22,8 % |
| Omavaraisuusaste (%) | 33,3 % | 31,8 % | 31,7 % | 29,4 % | 29,5 % |
| Sijoitusomaisuus, milj.€ | 2 753 | 2 528 | 2 316 | 2 088 | 1 899 |
| Bruttoinvestoinnit, milj.€ | 250 | 174 | 191 | 160 | 150 |
|   prosentteina liikevaihdosta | 77,4 % | 55,7 % | 61,2 % | 55,7 % | 64,7 % |
| Henkilöstö keskimäärin*** | 172 | 165 | 156 | 152 | 137 |
| Henkilöstö kauden lopussa | 170 | 169 | 156 | 150 | 141 |
|   |   |   |   |   |   |
| OSAKEKOHTAISET TUNNUSLUVUT |   |   |   |   |   |
| Tulos / osake (€) | 2,49 | 2,37 | 2,34 | 1,78 | 2,63 |
| Oma pääoma / osake (€)**** | 19,53 | 17,55 | 16,16 | 13,72 | 12,59 |
| Osakkeita, milj. kpl* | 50,8 | 50,8 | 50,8 | 50,8 | 50,8 |
|   |   |   |   |   |   |
| EPRA TUNNUSLUVUT JA OPERATIIVINEN KASSAVIRTA |   |   |   |   |   |
| Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), milj. € | 64,5 | 65,1 | 62,7 | 44,4 | 43,2 |
| Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) / osake (€) | 1,27 | 1,28 | 1,23 | 0,87 | 0,85 |
| Nettovarallisuus (EPRA Net Asset Value), milj. €***** | 1 227,8 | 1 120,3 | 1 006,9 | 900,5 | 825,1 |
| Nettovarallisuus (EPRA Net Asset Value) / osake (€)***** | 24,2 | 22,0 | 19,8 | 17,7 | 16,2 |
| Operatiivinen kassavirta (CE), milj. € | 78,1 | 72,9 | 66,1 | 61,6 | 51,9 |
| Operatiivinen kassavirta (CEPS) / osake (€) | 1,54 | 1,43 | 1,30 | 1,21 | 1,02 |
|   |   |   |   |   |   |
| * Osakkeista vähennetty konsernin omassa omistuksessa olevat 160 000 osaketta ||||   |   |
| ** IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin käyvän arvon mallin käyttöönoton vaikutus on huomioitu takautuvasti tunnusluvuissa. Takautuvasti tehdyt oikaisut ovat tilintarkastamattomia. ||||||
| ***Sisältää kesätyöntekijät |   |   |   |   |   |
| **** Oma pääoma ilman määräysvallattomien osuutta ||   |   |   |   |
| ***** Sisältää tasearvoon arvostetut kohteet ||   |   |   |   |

Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Saku Sipola, p. 0201 34 4001, matkap. 040 5515 953
Talousjohtaja Esa Neuvonen, p. 0201 34 4005, matkap. 040 5001 003
www.sato.fi 

SATO Oyj on yksi Suomen johtavista vuokranantajista. SATOn tavoitteena on tarjota kattavat vuokra-asumisen vaihtoehdot ja erinomainen asiakkuuskokemus. SATOn omistuksessa on yhteensä noin 23 600 vuokrattavaa asuntoa Suomen suurimmissa kasvukeskuksissa ja Pietarissa.

Edistämme toiminnallamme kestävää kehitystä ja aloitteellisuutta sekä toimimme avoimessa vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme kanssa lisäarvon tuottamiseksi. Toimimme pitkäjänteisesti ja kannattavasti. Kasvatamme asunto-omaisuuden arvoa investoinnein ja realisoinnein sekä korjaustoiminnalla.

SATO-konsernin liikevaihto vuonna 2015 oli 323,4 miljoonaa euroa, liikevoitto 196,5 miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja 159,4 miljoonaa euroa. SATOn sijoitusomaisuuden arvo on noin 2,8 miljardia euroa.