SATO kasvatti asuntotarjontaa pääkaupunkiseudulla

SATO Oyj:n osavuosikatsaus 1.1. – 30.9.2015

Yhteenveto ajalta 1.1. – 30.9.2015 (1.1.–30.9.2014)

• Tulos ennen veroja oli 102,5 (123,7) milj. €.
• Tulokseen sisältyvä vuokra-asuntojen käyvän arvon muutos oli 26,4 (47,7) milj. €.
• Oma pääoma oli 948,0 (874,1) milj. €, 18,65 (17,19) €/osake.
• Oman pääoman tuotto oli 11,8 (15,5) %.

• Vuokratuotot olivat 187,8 (181,8) milj. €.
• Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 195,0 (143,4) milj. €.
• Vuokra-asuntoja hankittiin ja valmistui yhteensä 960 (603) asuntoa.
• Vuokrausaste oli 96,6 (96,9) %.

Yhteenveto ajalta 1.7. – 30.9.2015 (1.7. –30.9.2014)
• Tulos ennen veroja oli 9,4 (27,1) milj. €.
• Tulokseen sisältyvä vuokra-asuntojen käyvän arvon muutos oli -18,3 (4,8) milj. €, josta Pietarin osuus oli -17,5 milj. €.

• Vuokratuotot olivat 62,8 (61,3) milj. €.
• Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 98,9 (42,6) milj. €.
• Vuokrausaste oli 96,7 (97,8) %.

Toimintaympäristö
Suomen talouskasvu on ollut pitkään heikkoa. Myös kuluttajien luottamus on pysynyt alle pitkän aikavälin keskiarvon.

Öljyn hinnan lasku on pitänyt yleisen inflaatiotason matalana. Korkotaso on pysynyt poikkeuksellisen alhaisena.
Vuokra-asuntojen tarjonta SATOn toiminta-alueilla on kasvanut, mikä on lisännyt kilpailua. Lisääntyneen kilpailun ja ostovoiman heikon kehityksen vaikutuksesta vuokrankorotukset ovat aiempaa maltillisempia.
Omistusasuntojen hintakehitys pääkaupunkiseudulla on jatkunut positiivisena, mutta muualla maassa hinnat ovat hieman laskeneet.
Venäjän talous on supistunut voimakkaasti vuonna 2015 ja ruplan valuuttakurssivaihtelut ovat suuria.

Toimitusjohtaja Erkka Valkila:
- SATO on investoinut voimakkaasti uusiin vuokra-asuntoihin pääkaupunkiseudun uusilla asuinalueilla. Kuluvana vuonna SATOlle on valmistunut ja olemme hankkineet yhteensä noin tuhat asuntoa, joista valtaosa on Helsingissä ja Espoossa. Valmistuneiden asuntojen suuri määrä on lisännyt tyhjäkäyntiä, muussa asuntokannassa vuokrausaste on kuitenkin pysynyt vakaana.

- Kaupungistumiskehityksen ennustetaan voimistuvan Suomessa. Tämä ja lisääntynyt maahanmuutto kasvattavat painetta saada lisää vuokra-asuntoja, varsinkin pääkaupunkiseudulle. Näkemyksemme mukaan pienille vuokra-asunnoille on tulevina vuosina ennakoitua enemmän kysyntää, joten rakentamista ja kaavoitusta koskevien säädösten keventämisessä tulisi edetä nopeasti.

- Jatkamme vuokra-asuntoinvestointeja ja tulevan kasvun varmistamiseksi olemme laajentaneet rahoituspohjaamme. Laskimme syyskuussa onnistuneesti liikkeeseen ensimmäisen kansainvälisille sijoittajille suunnatun vakuudettoman joukkovelkakirjalainan.

Katsauskausi 1.1. – 30.9.2015 (1.1. – 30.9.2014)

Liikevaihto ja tulos
Konsernin liikevaihto kasvoi tammi-syyskuussa 3,7 prosenttia vertailujaksoon nähden ja oli 244,8 (236,0) miljoonaa euroa. Liikevaihdosta vuokratuottoja oli 187,8 (181,8) miljoonaa euroa.

Liikevoitto oli 130,5 (152,9) miljoonaa euroa.

Tulos ennen veroja oli 102,5 (123,7) miljoonaa euroa. Tulosta alensi 4,3 miljoonan euron suuruinen kustannusvaraus, joka on tehty Asunto Oy Helsingin Tilan toteuttamiseen liittyvän hovioikeuden päätöksen perusteella. Tulokseen sisältyvä vuokra-asuntojen käyvän arvon muutos oli 26,4 (47,7) miljoonaa euroa. Arvonmuutoksen pienentyminen johtuu pääosin vertailujaksoa heikommasta asuntojen hintakehityksestä.

Taloudellinen asema ja rahoitus
Konsernin taseen loppusumma oli syyskuun lopussa yhteensä 3 034,4 (2 748,0) miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 948,0 (874,1) miljoonaa euroa. Osakekohtainen oma pääoma oli 18,65 (17,19) euroa.

Konsernin omavaraisuusaste oli syyskuun lopussa 31,2 (31,9) prosenttia.

Konsernin oman pääoman tuotto oli vuositasolle suhteutettuna 11,8 (15,5) prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 6,7 (8,3) prosenttia.

Korollinen vieras pääoma oli syyskuun lopussa 1 777,9 (1 569,2) miljoonaa euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 450,3 (1 193,8) miljoonaa euroa. Lainakannan keskikorko oli 2,4 (2,8) prosenttia. Nettorahoituskulut olivat yhteensä 28,1 (29,2) miljoonaa euroa.

Uutta pitkäaikaista rahoitusta hankittiin 464,2 miljoonaa euroa. Luototusaste (LTV) oli syyskuun lopussa 57 (56) prosenttia. Syyskuussa SATO laski liikkeeseen 300 miljoonan euron vakuudettoman eurooppalaisille sijoittajille tarjotun joukkovelkakirjalainan. Lainan maturiteetti on 5 vuotta ja sille maksetaan kiinteää 2,25 prosentin vuotuista korkoa. Laina sai Moodys’ilta Baa3 luottoluokituksen ja se on listattu Irlannin pörssiin.

Korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli 3,6 (-12,8) miljoonaa euroa.

Asunto-omaisuus ja käypä arvo
Vuokra-asuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille, joilla vuokra-asuntokysyntä pitkällä tähtäimellä kasvaa. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.

SATOn omistuksessa oli 30.9.2015 yhteensä 23 992 (24 127) asuntoa. Vuokra-asuntoja hankittiin ja niitä valmistui 960 asuntoa. Realisoituja vuokra-asuntoja ja asukkaiden lunastamia osaomistusasuntoja oli 1 141.

Vuokra-asuntojen käypä arvo oli syyskuun lopussa 2 697,1 (2 489,0) miljoonaa euroa. Sijoitusomaisuuden arvon muutos oli 169,1 (173,0) miljoonaa euroa.

Syyskuun lopussa asuntojen arvosta noin 80 prosenttia on pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 16 prosenttia Tampereella, Turussa, Oulussa ja Jyväskylässä sekä noin 4 prosenttia Pietarissa.

Investoinnit ja realisoinnit
Investointitoiminnalla luodaan edellytykset kasvulle. SATO on 2000-luvulla investoinut vuokra-asuntoihin yhteensä noin 2,0 miljardia euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja.

Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 195,0 (143,4) miljoonaa euroa. Alkuvuoden investoinneista 80 prosenttia kohdistui pääkaupunkiseudulle ja 47 prosenttia uudisasuntoihin. Merkittävin yksittäinen investointi oli ICECAPITAL Housing Fund I Ky:ltä elokuussa ostetut pääosin pääkaupunkiseudulla sijaitsevat 379 vuokra-asuntoa. Kaupan arvo oli 68 miljoonaa euroa.

Suomessa oli 30.9.2015 lisäksi sitovia hankintasopimuksia 112,4 (63,5) miljoonan euron arvosta.

Raportointijaksolla vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 1 078 (310) yhteisarvoltaan 59,7 (19,7) miljoonaa euroa. Suurin yksittäinen kauppa oli 760 aravavuokra-asunnon myynti Y-Säätiölle. Realisoidut asunnot sijaitsivat pääosin SATOn tavoitetoimialueen ulkopuolella.

Vuokraus
Tehokkaalla vuokraustoiminnalla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Vuokrauspalvelu hoidetaan pääasiassa SATOn vuokraustoimipisteissä. Lisäksi asiakkaan on helppo löytää sopiva koti SATOn sähköisissä kanavissa.

Vuokratuotot kasvoivat 3,3 prosenttia ja olivat 187,8 (181,8) miljoonaa euroa. Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 96,6 (96,9) prosenttia ja vuokra-asuntojen vaihtuvuus 40,5 (37,3) prosenttia.

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat keskimäärin 16,14 (15,55) euroa/m2/kk ja osaomistusasuntojen 8,69 (8,75) euroa/m2/kk.

Asuntojen nettovuokratuotto oli 118,3 (113,9) miljoonaa euroa ja nettovuokratuottoprosentti vuositasolle laskettuna oli 6,0 (6,4).

Kiinteistökehitys
Kiinteistökehittämisellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille Suomessa. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli syyskuun lopussa 68,0 (71,3) miljoonaa euroa. Syyskuun loppuun mennessä hankittiin uusia tontteja omistukseen arvoltaan 3,8 (2,8) miljoonaa euroa.

Oman asuntokannan tonteille on kehitteillä rakennusoikeutta 800-1 000 asuntoa varten.

Suomessa valmistui 392 (414) vuokra- ja 99 (127) myytävää asuntoa. Rakenteilla oli 30.9.2015 yhteensä 968 (677) vuokra- ja 130 (221) omistusasuntoa.

Asuntojen korjaamiseen ja asuntojen laadun parantamiseen käytettiin 36,2 (28,5) miljoonaa euroa.

Tammi-syyskuussa myytiin yhteensä 97 (178) uutta asuntoa. Katsauskauden lopussa oli myymättä 29 (76) valmista ja 78 (149) rakenteilla olevaa myytävää uudisasuntoa hankinta-arvoiltaan yhteensä 54,7 (104,3) miljoonaa euroa. SATOn konseptin mukaisesti omistusasunnot myydään pääosin vasta niiden valmistuttua.

Liiketoiminta Pietarissa
Pietarin asuntomarkkinat vastaavat volyymiltaan koko Suomen asuntomarkkinoita. SATO toteuttaa kasvuaan investoimalla vuokra-asuntoihin Pietarissa. Kohteet hankitaan kaupungin keskeisiltä sijainneilta.

Syyskuun lopulla Pietarin asunto-omaisuuden arvo oli yhteensä 115,3 (130,3) miljoonaa euroa. Sitovia hankintasopimuksia oli yhteensä 3,5 (15,1) miljoonan euron arvosta.

SATOlla oli syyskuun lopussa Pietarissa yhteensä 376 (313) valmista ja 154 (217) rakenteilla olevaa asuntoa.

Vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 86,1 (93,4) prosenttia.

Katsauskausi 1.7. – 30.9.2015 (1.7. – 30.9.2014)

Liikevaihto ja tulos
Konsernin liikevaihto laski heinä-syyskuussa 10,4 prosenttia vertailujaksoon nähden ja oli 69,3 (77,3) miljoonaa euroa. Liikevaihdosta vuokratuottoja oli 62,8 (61,3) miljoonaa euroa.

Liikevoitto oli 18,7 (36,8) miljoonaa euroa.

Tulos ennen veroja oli 9,4 (27,1) miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyvä vuokra-asuntojen käyvän arvon muutos oli -18,3 (4,8) miljoonaa euroa, josta Pietarin osuus oli -17,5 miljoonaa euroa.

Asunto-omaisuus ja käypä arvo
Asuntojen määrä väheni heinä-syyskuussa 364 asunnolla. Sijoitusomaisuuden arvon muutos oli 44,2 (45,6) miljoonaa euroa.

Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 98,9 (42,6) miljoonaa euroa ja realisoinnit Suomessa 776 (34) asuntoa yhteisarvoltaan 40,3 (2,2) miljoonaa euroa.

Vuokraus
Vuokratuotot kasvoivat 2,4 prosenttia ja olivat 62,8 (61,3) miljoonaa euroa. Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 96,7 (97,8) prosenttia ja vuokra-asuntojen vaihtuvuus 40,8 (35,9) prosenttia.

Asuntokannan nettovuokratuotto oli 39,9 (36,4) miljoonaa euroa.

Kiinteistökehitys
Heinä-syyskuussa ei hankittu uusia tontteja omistukseen (0).

Suomessa valmistui 33 (0) vuokra- ja 0 (78) myytävää asuntoa.

Asuntojen korjaamiseen ja asuntojen laadun parantamiseen käytettiin 10,1 (10,9) miljoonaa euroa.
Heinä-syyskuussa myytiin yhteensä 21 (31) uutta asuntoa.

Liiketoiminta Pietarissa
Pietarin asunto-omaisuuden arvo laski heinä-syyskuussa yhteensä 17,5 (6,4) miljoonaa euroa ruplan kurssimuutosten ja asuntojen hintakehityksen seurauksena. Uusia hankintoja ei tehty.

Katsauskaudella valmistui yhteensä 63 uutta vuokra-asuntoa.

Vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 76,6 (88,9) prosenttia. Vuokrausasteen aleneminen johtui pääosin uuden kohteen valmistumisesta kauden lopulla.

Muu kehitys

Vastuullisuus
GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) on arvioinut asuntosijoitusyhtiö SATOn vastuullisuusohjelman ja sijoittanut sen vertailun parhaaseen, Green Star -luokkaan. SATO oli omassa vertailuryhmässään, eurooppalaisten asuntosijoittajien joukossa kolmas kahdestakymmenestä. Maailmanlaajuisesti SATO oli 59 osallistuneesta asuntosijoittajasta viidenneksi paras.

Toimitusjohtaja
Saku Sipola nimitettiin kesäkuussa SATOn uudeksi toimitusjohtajaksi ja hän aloittaa tehtävässä 16.11.2015.

SATOn nykyinen toimitusjohtaja Erkka Valkila siirtyy eläkkeelle vuoden 2015 lopulla. 

Henkilöstö
Konsernin palveluksessa oli syyskuun lopussa 172 (164) henkilöä, joista vakituisessa työsuhteessa oli 160 (154). Heinä-syyskuussa henkilöstömäärä oli keskimäärin 170 (168) henkilöä.

Oikeudenkäynnit
Hovioikeuden päätöksen perusteella yhtiö on tehnyt Asunto Oy Helsingin Tila –nimisen rakennusprojektin toteuttamiseen katsauskauden tulosta heikentävän kuluvarauksen. Yhtiö on hakenut valituslupaa korkeimmasta oikeudesta asiaan liittyen.

Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Hidas talouskasvu jatkuu, mikä heijastuu asunto- ja rahoitusmarkkinoihin.

Asuntojen markkinahintojen muutoksella on vaikutus SATOn asunto-omaisuuden arvoon. Asunto-omaisuuden arvon myönteinen kehitys ja asuntojen vuokrattavuus varmistetaan keskittymällä kasvukeskuksiin.

Pietarin asuntosijoitustoiminnan riskit liittyvät asuntojen markkinahintojen kehittymiseen, valuuttakurssin vaihteluihin ja toimintaympäristössä tapahtuviin muihin muutoksiin. Pietarin osuus konsernin asunto-omaisuudesta on rajattu 10 prosenttiin. Pietarin nykyisen asunto-omaisuuden arvo konsernin koko asunto-omaisuudesta on noin 4 prosenttia.

Korkotason muutokset vaikuttavat SATOn tulokseen ja taseeseen korkokulujen muutoksena ja korkosuojausten markkina-arvomuutosten kautta. Konsernin rahoituspolitiikan mukaisesti kiinteäkorkoisten lainojen osuus kaikista lainoista pyritään pitämään yli 60 prosentissa. Rahoituksen riittävyyttä seurataan juoksevasti likviditeettiennusteella.

Laajempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta löytyy konsernin vuoden 2014 vuosikertomuksesta ja internet sivuilta www.sato.fi.

Näkymät
Suomen kansantalouden kasvun ja yleisen luottamusilmapiirin arvioidaan jatkuvan heikkona. Toimintaympäristössä SATOn liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin kuluttajien luottamus, asuntojen vuokra- ja hintakehitys sekä korkotaso.

Vuokra-asuntokysynnän arvioidaan jatkuvan hyvänä SATOn toiminta-alueilla ja kohdistuvan pääosin pieniin asuntoihin. Noin 80 prosenttia SATOn asunto-omaisuudesta sijaitsee Helsingin seudulla, jossa vuokra- ja hintakehitys on vakainta. SATOn tarjonta vastaa pienten asuntojen kysyntään, asuntojen keskipinta-ala on 57 neliömetriä.

Kasvava kaupungistuminen ja maahanmuutto luovat hyvät edellytykset investointien jatkamiselle Suomessa. Hyvästä kysynnästä ja uusista investoinneista johtuen SATOn nettovuokratuotto paranee edellisvuodesta. Tulevat vuokrankorotukset ovat kuitenkin edellisvuosia maltillisempia.

Korkotason arvioidaan pysyvän matalana, mikä vaikuttaa positiivisesti SATOn liiketoimintaan.

Venäjän talouden ennustetaan supistuvan. Venäjän epävarman taloudellisen ja poliittisen tilanteen vuoksi SATO pidättäytyy uusista investointipäätöksistä Venäjällä toistaiseksi. 

SATO Oyj:n osakkeenomistajat 12.10.2015
Suurimmat osakkeenomistajat ja näiden omistusosuudet

SATOn osakkeiden lukumäärä 12.10.2015 oli 51 001 842 ja arvo-osuusjärjestelmään merkittyjä osakkeenomistajia oli 79. Osakkeiden vaihtuvuus oli 32,2 prosenttia 1.1. – 12.10.2015.

 
Taloudelliset tunnusluvut, konserni

 

 
Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Erkka Valkila, p. 0201 34 4001, matkap. 050 62 050
Talousjohtaja Esa Neuvonen, p. 0201 34 4005, matkap. 040 5001 003

 
LIITTEET
Osavuosikatsaus 1.1. – 30.9.2015
Osavuosikatsausinfo 1.1.- 30.9.2015